2018年的秋天，深圳最资深的房地产从业者，也感受到了市场的寒意。受新房限价影响，深圳新房均价近两年保持小幅下跌态势，10月全市一手住宅成交均价为54071元/平方米，环比下降0.02%、9元/平方米。若除去7月小幅上涨0.09%外，新房成交均价已累计实现24连微跌。
但在限价之下，千讯咨询发布的《中国房地产市场前景调查分析报告》显示，这种房地产均价存在失真。真实的市场中，已出现了降价。如位于深圳龙岗区的远洋新天地二期推出了特价房；坪山区的泰富华悦都会，也在国庆期间推出了60套房源清盘，部分低于3万元/平方米。近期龙岗一些住宅、公寓、商铺出现特价，普遍的理由是“工程抵款”。就是之前给施工方房屋来冲抵工程款，现在施工方拿着这些房子来销售，这在以前的市场中极为罕见。
即使如此，开发商的新盘去化率也不理想。机构人士表示，近期开盘的除了绿景红树湾1号、碧桂园凤凰公馆的去化率能到70%，其它大部分在20%左右，好一些的30%-40%，还有的去化率为个位数。作为更能反映真实市场的二手房，则出现了多例业主降价，这在过去三年的深圳楼市几乎没有出现过。
10月二手住宅价格为52481元/平方米，环比下滑0.73%，且下滑幅度较上月提升0.57个百分点，实现三月连跌。具体来看，全市各区二手住宅成交均价皆出现下跌。其中，宝安和福田下滑幅度最大，据深圳中原研究院数据，宝安均价下滑1.1%，福田下滑1.0%；而罗湖下降幅度最小，环比下滑0.4%，均价57553元/平方米。
如果新盘去化率低，意味着开发商手里的存货会越积越多。也意味着，如果接下来外部条件没有转暖，价格只能继续下探。二手房业主心态也开始悲观。近期银湖豪宅片区、葵涌片区二手房，业主报价下调幅度分别为13.0%、12.8%。侨城东、新洲、横岗荷坳、大鹏、后海湾、南山中心、龙华民治、布吉南岭片区报价下调幅度均在6%以上。
从二手房的潜在需求和三季度的低位趋稳形势来看，在诸多不确定性的影响下，预计四季度及明年市场难有起色。