千讯咨询发布的中国房地产市场发展研究及投资前景报告显示，今年楼市“金九”稍显褪色，“银十”也开局不佳，市场整体降温明显。在此背景下，中国房贷市场有何新变化？9月全国首套房贷款平均利率小幅上涨至5.70%，为连续21个月上涨，但涨幅已连续三个月回落。房贷利率上涨节奏放缓，对购房者来说应该是个好消息，但还款压力依然不小。以最新首套房贷利率贷款100万、30年等额本息还款计算，总支付利息约为109万元，要比去年多还11万元利息。值得注意的是，在房价居高不下之时，首套房贷利率涨幅已经进入下降通道，未来房贷利率会降吗？在严格的房地产调控政策下，房贷利率不会有太大变化空间，但未来上涨幅度会进一步缩小。
首套房贷利率涨21个月
贷100万多还11万利息
2018年9月全国首套房贷款平均利率为5.70%，环比小幅上升0.18%，同比去年9月5.22%的利率上升9.20%。对于购房者来说，以最新首套房贷利率5.69%贷款100万、30年等额本息还款计算，总支付利息约为109万元，要比去年同期多还11万元利息。
值得关注的是，9月首套房贷利率上升银行数量明显减少，持平银行数量占比较大。全国533家银行中，有17家银行利率上升，占比3.19%，较上月减少23家银行；511家银行与上月持平，占比95.87%。此外，工、农、中、建国有四大行平均房贷利率上浮至16.0%水平。9月全国首套房平均利率从低到高的前十城市分别为：上海5.19%、厦门5.39%、昆明5.39%、乌鲁木齐5.39%、大连5.44%、福州5.49%、北京5.49%、太原5.49%、海口5.58%、重庆5.62%。
房贷利率涨幅回落
未来还会下降吗？
全国首套房贷利率涨幅已经持续3个月回落，这释放出哪些信号？未来房贷利率还有下降可能性吗？房贷利率继续上调，但上调幅度收窄，释放了三个信号。第一，房贷方面还是有吃紧的表现，所以贷款资金一下子还不会下跌。第二，受到近期降准等政策影响，资金面未来改善空间大，房贷利率持续上涨的可能性比较小。第三，今年第四季度房贷市场有望改善，对于刺激购房需求和稳定市场交易等都有较为积极的意义。
“房贷利率涨幅回落，既与房地产调控有关也与市场流动性变化有关，”中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼同样认为，当前房地产调控没有放松迹象，相对严厉的调控政策还会持续，房贷利率没有很大的调整空间，所以出现了涨幅回落的现象。
对于未来房贷市场变化，融360房贷分析师李唯一表示，本月利率较上月持平的城市及银行数量上升，较上月上涨的数量减少，未来房贷利率上涨空间将进一步缩小。
10月15日央行降准正式落地，可释放增量资金约7500亿元。随着巨量资金流入，银行对购房贷款会有放宽的空间吗？对此，业内人士认为，央行降准利好整体市场包括房地产市场，但正如央行所强调的“不搞大水漫灌”思路，此次降准并不意味着大幅放水，资金也不会流向房地产，更多地是流向中小企业，缓解小微企业、民营企业融资压力。事实上，央行在今年4月份也曾降准，但随之而来的并不是房地产市场的复苏，而是更加严格的调控。
董希淼表示，尽管央行稳健中性的货币政策总基调不变，但年内四次降准已经体现出货币政策的边际宽松，在银行流动性充足的条件下，也不排除部分银行有下调房贷利率的可能。
“流动性相对宽松，银行资金成本下降，会在一定程度上影响老百姓的购房需求，但房地产市场也会受到很多因素的影响，如调控政策、房地产税的征收等等，总体来看，这次降准对市场的影响并不大。”董希淼进一步称。
“金九银十”行情为何不再？中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎解读称，这一轮调控，从2016年9月30日开始持续了两年的时间。这两年调控基调其实没有变化，尤其是今年7月31日中央政治局会议提出，要下决心解决好房地产市场问题，坚决控制房价上涨。在这样的政策背景下，各个地方又相继采取了很密集的措施，所以现在看到的现象是意料之中。在某种意义上来说，也意味着市场越来越趋于理性化。
今年年中以来，越来越多的城市加入调控队列，楼市调控范围已经扩展到公积金领域，引发市场关注。虽然各地针对公积金领域的监管措施略显分化，严厉力度却远超以往。其中，尤以9月13日北京发布的号称“史上最严公积金新政”最为突出。
分析人士指出，近期多地密集调整公积金政策，其一是流动性压力较大，其二是为了更合理满足刚性住房需求。中原地产首席分析师张大伟对媒体表示，2018年很多城市公积金政策明显收紧，主要原因是商贷价格太高使得公积金使用率提高，很多城市的公积金额度吃紧。
未来对公积金区域违规问题的治理或将会在全国展开，治理范围将会更广、力度将会更大。公积金领域的监管加强，对买房者贷款有何影响呢？限制了公积金领域的违规行为，有利于保障市场的有序发展，不过可能会波及到一小部分刚需群体，贷款额度、贷款审批时间或会受到一定不利影响。但他同时指出，调控是大势所趋，对推动市场秩序的稳定发展是有积极意义的。
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