10月14日，深圳首个限地价限售价的“双限”住宅项目碧桂园凤凰国际公馆正式开盘入市，算上前两天先后开盘的香山美墅·云颂、绿景红树湾壹号等具有市场代表性的项目，近一周内深圳楼市有超过1500套新房源进入市场。然而，这些项目虽然各有不同的手段揽客，也吸引了不少购房者“围观”，但最终的成交量却并未如预期。“随着政策不断将投资客挤出市场，相比上半年甚至过去几年，深圳市场现在已经进入了一个价格平稳、成交萎缩的状态。”提及市场变化，某品牌房企城市营销负责人如是总结道。
有新盘价格低于二手房去化率仅六成
据千讯咨询发布的《中国住宅市场发展研究及投资前景报告》了解，位于坪山的碧桂园凤凰国际公馆首次开盘推出了348套新房源，总价范围171万-383万元。2016年底该项目地块以深圳首宗限地价又限售价的条件出让，彼时已经明确未来商品房预售均价需低于同类项目届时备案价的90%，且不得高于3.06万元/平方米，最高销售单价不超过3.23万元/平方米。该地块成交楼面地价为2.24万元/平方米，而目前地块所在区域的二手房均价已经在3.1万元/平方米左右。对比之下，碧桂园凤凰国际公馆首次开盘仅3.06万元/平方米的均价，不仅是坪山在售新房中的较低水平，甚至比二手房价格还低，受到市场关注。
市场人士透露，碧桂园凤凰国际公馆在10月13日进行认筹，10月14日正式开盘时，现场到场的客户有近300人，但即便价格相对吸引，348套新房最终仅去化200余套，去化率约六成。前一天开盘的福田区豪宅项目绿景红树湾壹号，也因为延宕3年才最终开盘而受到市场广泛关注，推出的345套新房甚至获得了700多的认筹客户，现场摇号客户471个，但最终也因为弃购客户较多，去化率不足七成。最早在2015年底项目就开始筹划入市，但因为审批的预售价格一直达不到开发商预期的10万元/平方米以上，导致入市时间数度推迟。
此次绿景红树湾壹号开盘的价格普遍在8-9万/平方米间，毛坯价格，还推出了开盘当天9.8折、按时签约9.9折、一次性付款9.8折等优惠，最终也并未能吸引更多的客户入手，在认筹客户超出近一倍的情况下，开盘当天去化不足七成。知情人士指出，绿景红树湾壹号100多平方米的两个大户型基本售罄，但80余平方米的户型因为实用率稍显不足，导致客户购买意愿不强。
实际上，碧桂园凤凰国际公馆、绿景红树湾壹号已属近期去化相对不错的项目，10月12日开盘的南山区豪宅项目香山美墅·云颂情况更为惨淡，推出836套住宅，均价8.2万/平方米，前期认筹客户501人，到场参与摇号选房的却不足400人，因为弃选客户较多，最终仅售出300余套房源，去化率低于四成。
投资客被挤出市场更为理性
总体来看，如今的市场热度，已不复以往，如华润城项目般的抢房热潮亦难再现。多数观点均认为，受调控的影响，如今投资客大大减少，目前市场已经越来越理性，无论是一手还是二手房，均不再盲目追求项目价格的投资性，而是倾向于选择核心区域配套较好等性价高的项目，规避风险。
“这种情况至少会持续到年底。”某品牌房企城市营销负责人表示，过往两年深圳的项目开盘去化率基本在七成以上，部分甚至可以达到九成，但今年以来，除了少数类似华润城的热点项目，大多数项目开盘去化率已经普遍降至四五成。经历前两年的楼市热潮后，目前市场整体库存已经偏低，因此调控政策已从“去库存”转向“去杠杆”，打压楼市投资性行为，全国各地楼市也因此受到不同程度的影响。
上述人士分析指出，在一二三线城市布局不均衡的房企，因为二三线城市项目去化率降低，会考虑将一线城市的项目以价换量，从而补充资金。另一方面，即便是负债率和融资成本都相对较低的房企，也有加快资金回流，从而抓住市场下行时兼收并购机会的考虑，因此同样会希望能提高项目周转，适时获取更多优质土地。
“目前房企更希望追求量，而不是价格。”上述人士分析指出，基于年底回款等压力，接下来市场推出首付分期、打折优惠、特价房等促销手段的项目也会逐步增多。短期来看，目前市场价格较为平稳，客户回归理性，整体利好刚需。但因为住宅用地供应一直较少，而城市更新项目开发周期较长，所以未来几年内深圳的住宅供给依然还是处于紧张的状态中，不过整体是向好的。
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