千讯咨询发布的中国房地产市场发展研究及投资前景报告显示，“坚决遏制房价上涨”的大背景下，今年的“金九银十”成色明显不足。9月份监测城市的商品房成交量同比、环比分别下滑7.3%、0.5%，库存则环比上升9.3%，楼市整体呈“向下”走势。作为房地产市场的“面粉”，土地市场也呈现出凉意。前8月房企土地购置均价4971元/平方米，较去年同期下降22.6个百分点，连续5个月出现回落。今年土地流拍数量约888宗，达到了历史相对高位。今年前三季度，全国300个城市有446宗宅地流拍，总规划建筑面积5645万平方米，是2017年全年的1.8倍。
在楼市趋冷之下，房地产开发企业真的到了“活下去”的关头吗？
土地市场“入秋”
国庆大假刚过，深圳、广州等城市便迎来10月的土地首拍，但“底价成交”成为主旋律。前三季度全国300个城市共推出各类用地16.6亿平方米，同比增长29.9%，其中住宅用地7.9亿平方米，同比增长31.4%。而在成交方面，各类用地共成交13.6亿平方米，同比增长23.8%，其中住宅用地6.4亿平方米，同比增长21.5%。住宅用地成交规模同比虽继续增长，但增幅持续收窄。
在地价方面，楼面价、溢价率双双下跌。前三季度全国300城土地成交楼面均价2220元/平方米，同比下跌8.2%，平均溢价率16.1%；其中住宅用地成交楼面均价3881元/平方米，同比下跌6.5%，平均溢价率18.3%，较去年同期下降21.1个百分点。
溢价率方面，分城市看，一二三线城市土地市场均呈现降温趋势：土拍溢价率同比均出现大幅下滑，其中一、二、三线城市前三季度溢价率分别为8%、14%、21%，同比分别下滑10、19、23个百分点。分季度看，呈现明显逐季降温的态势：一、二、三季度溢价率分别为19%、21%、10%，同比分别下滑15、17、20个百分点。
土地竞拍环节，不仅流拍出现加速，零溢价成交地块也明显增多。前三季度，全国300城共流拍住宅用地446宗，总规划建筑面积5645万平方米，是2017年全年的1.8倍。而第三季度土地流拍率达到9.3%，创下近年来的最高值。同时，第三季度住宅用地零溢价成交地块宗数占比达到59.2%，较第二季度提升6个百分点。土地市场渐趋冷清。
全国土地市场在“加速降温”。其监测的40个典型城市8月土地成交均价4472元/平方米，同比下跌17.7%，环比下跌2.9%，延续自2016年9月以来的震荡下跌态势。在溢价率方面，8月40个城市土地成交溢价率17.3%，较去年同期下降20.9个百分点，溢价率创自2015年6月以来39个月的新低。土地市场整体呈降温态势。
前8个月房企土地购置均价4971元/平方米，增速较去年同期下降22.6%，连续5个月出现回落。“土地流拍增多，一方面是政府推地时期望过高，以致部分地块的起拍价较高；另一方面是开发商或对市场预期降温，或资金压力较大，以致拿地动力不足。”
显然，在持续的楼市高压政策下，特别是在中央明确“坚决遏制房价上涨”的大背景下，土地市场紧随楼市一起“入秋”。
房企的机会在哪里？
近日，行业标杆万科高喊“活下去”在业内掀起不小波澜，一度被解读为对市场前景预期悲观。“未来中国房地产市场我是看好的。哪怕（市场规模）从13万亿元降到12万亿元，仍然是很大的市场。这个市场非常大，我对未来的市场是充满了信心。”“中国的房地产市场蛋糕保持在10万亿元到13万亿元的规模，在这样的规模下大家还是有的做的。”不过蒋达强同时认为，再像以前那么大的增长机会将不多见了。
楼市调控虽持续高压，但房地产市场超过10万亿元的规模，对于资金、管理、品牌优势明显的龙头房企依然还有机会，并不存在“活下去”的问题。然而对于部分中小房企而言，却面临着被洗牌出局的风险。尽管市场规模足够大，但在当前的调控环境下，龙头房企表现很好，不会出现大的问题，但一些负债很高的房企却容易出现问题，容易把市场份额让出来。
“房企规模（增速）如果低于30%，企业是要出问题的。”蒋达强认为：“因为企业的费用需要高增长（来覆盖），市场蛋糕就这么大，（头部）企业规模继续扩大，意味着中小企业，（特别是）后面小的企业要把市场规模让出来给前面的头部企业。”
那么对于市场上的众多房企而言，市场机会究竟在哪里？
“未来，房地产市场将不再是非都市圈中小城镇的舞台。”新城控股高级副总裁欧阳捷认为，并不是临近核心大城市的中小城镇都能自动成为都市圈的“会员”，关键要看是否有便捷廉价的快速交通网，一体化、均等化的公共服务，以及非垄断的市场格局。
未来随着我国人口总量增长放缓，城市间的人口争夺将是一场零和博弈，人口将继续向中心城市流入，同时重点都市圈也将成为人口的主要聚集地。同时，人口规模也将是带动住房需求增长的核心要素。“当前楼市持续高压，并不意味着小房企一点机会都没有。”“未来随着楼市的进一步降温，土地溢价率将会继续下滑。房企要审慎制定营销策略，在确保资金链安全的同时加强市场研究，抓住市场调整机遇。”
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