房地产投资趋于谨慎的背后显现出,房地产市场融资环境正在持续收紧。万科在半年报中提到,截至2018年6月末,人民币房地产贷款余额同比增长20.4%,增速比上年末回落0.5个百分点。上半年房地产贷款增量占同期各项贷款增量的比重比2017年低1.9个百分点。从净负债率来看,上半年龙头房企的净负债率均处于较高水平,且呈现上涨趋势。上半年万科持有货币资金1595.5亿元,净负债率为32.7%。这些持有的货币资金少于2017年底的1741.2亿元,净负债率相比去年底的8.8%更是大幅上涨。
截至半年报发布,万科先后完成五期超短期融资券发行,票面利率区间为3.25%-4.6%,位于同期发债利率低位。碧桂园上半年净负债率59%,同样高于2017年底的56.9%。龙湖同期的净负债率为54.6%,去年底这一指标则为47.7%。恒大上半年的净负债率为127.3%,夏海钧谈到未来转变的主要核心就是降负债,“恒大2016年定下的目标是在2018年要把净负债率降到140%,在2019年中期把净负债率降到100%,直到2020年将净负债率降到70%。”
与此同时,恒大坚持“现金为王”的策略,截至6月30日,恒大销售回款2475亿元,现金余额为2579亿元。千讯咨询发布的《中国房地产市场前景调查分析报告》显示,2016、2017年两年的房地产市场表现得非常好,很多公司对未来三年发展的规划都制定了很高的目标,导致投资额的剧增,应收款也在剧增。但是2018年因为各种原因、各种政策的调控,导致当前很多房企借贷比例居高不下。
今年,其他非标融资变得不好审批,而银行由于表内资金规模紧张,往往优先提供给总行合作名单内的房企,排名50名以外的民营房企很难在银行取得开发贷资金,即便有,利率也非常高,大部分超过了基准上浮50%的利率。房企还是要重新回归到重视现金流管理上,未来半年以内,起码要把现金流作为重要的工作来抓。