从正常逻辑看，房租上涨幅度应该与房价保持一致，但现实中房租的上涨幅度远小于房地产价格上涨幅度。在2003年前后，无论是北京还是上海，住房的租金收益率大约在5%左右，而2017年，京沪两地的租金收益率降至1.5%，只有按揭贷款利率的1/3，如果剔除物业管理费及维修费用（这些费用一般由业主负担），住房的租金所得大约只有按揭贷款利率的1/4。根据笔者观察，自2015年以来，京沪的房价累计上涨近一倍，但房租几乎没有上涨。
千讯咨询发布的《中国房地产市场前景调查分析报告》显示，商业房地产的租金收益率与住宅市场的租金收益率存在明显差别，从2000年以来，商业地产的租金收益率并没有明显降低，一直维持在6%左右的水平。显然，商业地产市场的收益率高于银行按揭贷款，从投资理论逻辑上是正常的，而住宅的租金收益率远低于财务成本，是不符合正常的财务逻辑的。因此，住宅租金的上涨有其合理补涨的成分。
机构投资者介入住房租赁市场改变了住房市场的生态平衡。为什么住宅市场的租金收益率长期偏离正常水平？将住宅市场与商业地产市场进行比较可以发现其中的原因，住宅市场的供给与需求都是个人为主，是散户为主的市场。而商业地产的供给与需求均以公司法人为主体，是机构为主导的市场。散户追求买卖之间的差价，他们买房的主要动机是博取房价上涨的差价，对租金的高低忽略不计，其行为以投机为主导。而机构投资者追求的是长期回报，其行为以理性投资为主。
但最近一年多时间里，住宅市场悄悄发生了巨大变化。在国家鼓励发展租赁市场的政策刺激下，很多机构投资者开始介入住宅租赁市场，这些机构投资者有的是由房地产中介机构发起成立的，有的是由房地产开发商发起成立的。这些机构投资者携巨资介入住房租赁市场，深刻改变着住房市场的生态平衡，以往的个人与个人之间的交易变成了个人与机构之间的交易。当机构以资金的优势垄断或部分垄断房源的背景下，房租上涨成为必然。
从政策出发点看，让机构介入住房租赁市场是为了规范住房租赁，其最终目标是为了更好地解决住有所居的难题，但结果却是提高了房租，让年轻人更难解决住房问题。