去年8月29日，杭州正式发布了《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》，明确了包括增加租赁住房供应、培育住房租赁市场供应主体、鼓励住房租赁消费、加大政策支持力度、加强住房租赁市场监管等5个方面的19条举措。根据规划，到2020年年底，杭州将基本形成一个稳定的住房租赁市场体系。
如今，杭版住房租赁新政将满一周年，在过去的这一年，杭州为发展住房租赁市场做出了诸多努力和实践：将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划；连续出台完善《企业自持商品房屋租赁管理细则》；盘活存量土地、用房，增加有效供应；搭建多元化租赁市场体系，扶持市级国有企业开展规模化住房租赁业务，扶持发展专业化住房租赁试点企业；加大税收、金融、专项资金等支持力度，加速租赁市场发展；建设住房租赁监管服务平台，保障租房客户的知情权。
在政策的东风下，杭州住房租赁市场迎来了千载难逢的发展良机，其中，长租公寓在这一年的表现尤其引人注目。目前，杭州住房租赁市场的现状，并展望未来三年长租公寓的发展前景。
上半年租赁市场活跃6月租金同比上涨12.9%
今年上半年，在人口净流入、集中拆迁、新房供应不足等多重因素刺激下，杭州租赁市场活跃度高涨，带动租金保持稳步上涨的态势。尤其是6月份在毕业季的影响下，存在较多短租需求，租金达到了64元/平方米/月，处于相对高位，同比去年上涨了12.9%。
分区域来看，上半年中心城区仍然是租赁市场主力，尤其以下城区、西湖区和拱墅区为主，三区合计占比超过45%。不过，相较去年，今年在老城区租房的热度有所下降，萧山、余杭凭借相对租金较低的优势，成为了承接外溢租房需求的热门区域，萧山上半年成交占比涨幅4.89%。
各城区当前租金处于43-73元/平方米/月的范围内，同比去年均出现上涨，其中萧山涨幅最大，从去年上半年的40.2元/平方米/月，上涨至50.99元/平方米/月，涨幅高达27%。从各居住板块来看，整体呈现小幅上涨的态势。钱江世纪城住宅集中交付，租赁供应提升，租金上涨184%至54元/平方米/月，居板块涨幅榜第一。星桥、滨江区府、望江新城、中泰等板块涨幅都超过45%。
租赁用房土地供应充足
房源量超过7万套
杭州积极响应发展长租公寓号召，建立健全长效租赁住房供地机制，提高租赁住房用地占比。据统计，未来几年，以房企为代表的市场租赁房将供应147万方，国企牵头的人才租赁房总建筑面积预计将达到72万方，政府为主体的公共租赁房76万方，合计295万方，按照套均40方折算，将提供7.4万套房源。
去年至今，杭州已经出让了9宗人才租赁用地，全部以底价被市属国企拿下。这些人才租赁地块，沿着城西科创大走廊、城东智造大走廊、钱塘江金融港湾等轴线布局，土地出让半年内需开工，开工3年内需竣工交付；户型以中小户型的单身公寓为主，70方以下套数占比不低于80%。
房企的住宅自持部分将成为未来长租公寓的主力军。据统计，截至目前，杭州市区范围内共有92宗地块出现竞拍自持比例，合计自持面积达191万平方米，扣除商业比例后，住宅面积约147万方。其中，自持面积在26000方以上的项目共有20个，最大的是保利滨江区府项目，自持面积89059平方米。
长租公寓品牌接连入场
将形成四大运营主体
全国长租公寓起步较早，2010年魔方公寓、优客逸家等开始萌芽，2015年开始加速发展，2017年进入扩张期。杭州同样在2017年开始了长租公寓的飞速扩张。不论是本土品牌，还是全国性品牌，都加快在杭州的落子布局。去年4月，链接旗下品牌自如友家入杭，5月万科泊寓落子，6月龙湖冠寓西溪蓝保店试营业，7月本土品牌群岛亮相，此后旭辉领寓、湾流国际、景瑞素舍等品牌相继落地。
今年2月份，杭州市住保房管局公布了第一批住房租赁试点企业培育名单，涵盖资产管理、物业、中介、房地产开发企业共43家，万科泊寓、龙湖冠寓、德信随寓、群岛、魔方亿居等长租公寓品牌顺利入围。
政策红利加上强劲的内生市场需求，促使众多不同类型机构涉足长租公寓领域，整体来看，目前长租公寓市场参与主体可以分为四类，专业公寓运营商、房企、酒店集团和房地产服务商。专业公寓运营商包括魔方公寓、YOU+等，它们最早涉足长租公寓，积累了大量客户，具备品牌效应。而且拥有完整的服务产业链，可以在运营上节约成本，运营效果突出。
房企运营商如万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓等，杭州本土的滨江、开元等也有打造长租公寓品牌的计划。据统计，目前全国排名前三十的房企中，已有三分之二开始涉足长租公寓领域。房地产服务商的典型代表是链家自如和我爱我家的相寓。而酒店运营长租公寓则以铂涛窝趣为代表。
从杭州长租公寓分布来看，交通和产业导向成为了项目落子的主要考虑因素。据千讯咨询发布的《中国公寓市场发展研究及投资前景报告》了解，目前，杭州形成了长租公寓四大聚集区，分别是下沙大学城圈、萧山经济发展圈、市中心金融中心圈和未来科技城圈。
长租公寓进入快速扩张期
未来产品线将进一步丰富
杭州长租公寓市场进入快速扩张期，对于龙头企业来说，无疑是一个巨大的蓝海。目前，在杭州斩获自持地块的房企中，大部分已经将触角延伸到长租公寓领域，成立了自己的相关品牌。比如龙湖冠寓、融创住住、保利N+公寓、德信随寓、金地草莓、绿城优客等，而滨江、祥生、融信、华侨城、首开、金茂等房企也有打造长租公寓品牌的计划。
相比之下，部分房企如建发、杭房、金辉、华元等尚未开展长租公寓业务，未来或许存在服务外包的需求。对于龙头品牌来说，随着市场占有率及知名度不断扩大，有望形成品牌输出的商业模式。
未来，长租公寓的产品线将进一步丰富。目前，杭州长租公寓基本集中在白领阶段，金领公寓则以高端服务式公寓为主。蓝领公寓正在加速建设，根据计划，3年内杭州将打造4万套蓝领公寓，承租对象是低收入的外来务工人员。
同时，未来长租公寓在满足租客基本的居住需求外，还将引入其他服务或产品要求。智能化、居家化、集成式、社区式将成为主流，目前正在不断探索，比如万科泊寓景芳α项目尝试一层智能化装修配置，提供管家式标准化服务。
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