从1998年国务院启动房改算起，我国房地产市场已经经过了20年的发展。总结这20年的变化，可以用“让人欢喜让人忧”来形容。“喜”的是房地产带来的三重利好：首先，老百姓的居住水平有极大的提高；第二，城市面貌翻天覆地的改变；第三，房地产对经济的支撑作用非常的明显。“忧”的则是房价上涨过快。
千讯咨询发布的《中国房地产市场前景调查分析报告》显示，顾云昌将房地产市场分为两个部分——住房市场和楼宇市场。其中，住房市场是指传统的住宅市场。楼宇市场则分为三个板块。“商业地产、写字楼、商场、酒店是传统的楼宇经济的第一板块。第二是新兴产业板块，包括产业园区、科创空间、物流等。第三个板块就是美好生活的载体，包括文化、教育、休闲度假、养老等。”
两个部分的区别在于，住房是用来住的，也是近年来市场调控的主题。楼宇是用来投资的，其走势更加市场化。对于住房市场的走势，顾云昌认同“周期论”。他指出房地产的周期大概是三年，在这三年的周期中，不同城市的表现有所差异。比如，“2017年一线城市开始下行了，二线城市仍然表现很好，三、四线城市开始上行。到今年，五线城市也起来了。”
楼市调控正是要“掌握经济规律和住房市场的周期性”。如果调控得当就会产生很好的效果，调控不得当适得其反。对于一些强制性的手段，他认为“对整个市场并不是好事”。对于楼市调控的长效机制，长效机制的建立不仅仅是“两多一举”（党的十九大报告更是提出，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”），还包括税收、土地、金融等各个方面。正由于长效机制是很多社会问题的总和，真正建立需要较长的时间，10年也是不太容易（建立）的。