高位横盘，或成下半年的主旋律
2016年3月，早在杭州这一轮楼市大行情启动前半年，杨红旭就多次撰文表示看好杭州房地产市场的价值潜力，并亲自来杭投资了奥体板块某楼盘的房子。之后杭州楼市强势补涨、势如破竹的故事，大家都知道了。而杨红旭也凭借这一波大胆精准的操作，在杭州名声大噪，吸粉无数。时隔两年多，如今整个楼市的大环境已经发生了翻天覆地的变化，杭州楼市也走到了一个微妙的阶段。那么，曾经成功抄底杭州的杨红旭，对于杭州楼市接下来的走向，又有什么样的判断呢？近日，钱报记者采访了这位业内大咖。
2017年之后略有泡沫迹象
千讯咨询发布的中国房地产市场发展研究及投资前景报告显示，“在国内这么多二线城市中，杭州的城市能级、城建风貌、经济基础、民富程度等方方面面都是比较突出的。2009年至2015年，杭州房地产市场经历了跌宕起伏，尤其是从2011年到2015年，杭州经历了5年的房产下跌周期，房价已经调整得比较充分了。”杨红旭说，到了2016年初，杭州楼市虽然成交量已经放量增长，但房价仍徘徊在低位，“当时北上广深几个一线城市的房价已经暴涨，以厦门、南京、苏州、合肥这‘四小龙’为代表的个别二线城市的房价也都已经疯涨。”相比之下，杭州还有举办G20峰会的大利好，因此杭州房价的补涨，几乎已是铁板钉钉的事情。
在杨红旭看来，很多年前，在中国楼市黄金十年时，全国楼市最具风向标意义的两座城市，一是深圳，一是杭州。“2015年深圳楼市再度启动，房价上涨幅度全国第一，把第二名上海甩出了一条街，把北京与广州甩出两三条街。”
杭州当时被远远甩在后面。杨红旭认为主要原因在于2011年之后整个浙江板块楼市沦陷，其中温州是重灾区，作为省会的杭州也受牵连，之后的连年下跌，其实也是对2007年和2009年那两轮杭州房价大涨的修正。不过经历五年深度调整之后，自2014年8月开始，杭州楼市出现企稳复苏的苗头，住宅成交量持续大增，库存量减少，从2015年二季度开始，杭州房价开始小涨，2016年春节过后，更是成交火爆，很多板块房价步入加速上涨通道。
虽然早早看准了趋势，杨红旭在实际行动上还是稍微慢了半年，不过他也不遗憾：“虽然2015年下半年是抄底杭州的最好节点，所幸2016年初杭州房价还未大涨，仍是比较好的入市时机。”
他也坦言，在自己这些年的楼市实战经验中，杭州的这次投资是最经典的案例之一，并且收益也是比较高的。
算起来，杭州楼市的这轮行情已经持续了2年多。不过杨红旭坚持认为，“从2015年下半年到2016年底这段时间，杭州的楼市属于合理补涨；但是从2017年到现在，已经表现出了泡沫的迹象。”在他看来，去年以来杭州楼市出现开发商不计成本拿地，全城人民都在讨论房子，这种种迹象都是过火的楼市表现。
降温及高位盘整或成主旋律
一个城市的房价冷热，土地市场无疑是最直观的温度计。在杨红旭对楼市大势的分析理论体系中，土地视角也是重要的组成部分。
比如2016年3月那会儿，杭州主城区一宗宝地出让，引来绿城、信达、滨江、大家、金茂首开联合体、合景泰富、龙湖、地铁万科联合体、招商、旭辉、融信、保利、融创等16家房企争抢，最终经过56轮竞价，被绿城以37.35亿元总价（即凤起潮鸣项目）拿下，折合楼面价45368元/m2，一举刷新杭州宅地楼面价纪录，至今仍未被超越。“土地市场的火热，彰显着开发商对未来市场的乐观和信心。”
时过境迁，进入2018年年中以来，杭州土拍开始转向。尤其是7月16日，杭州主城区再次推出3宗重量级宝地，其中一宗位于豪宅云集的钱江新城南星桥板块，另两宗位于这几年风头甚劲的滨江区，若是搁在去年都是开发商争抢的“肥肉”，然而这次房企都非常理性，最终南星桥地块由滨江集团拿下，楼面价仅36086元/m2，“地价回到两年前”；滨江区的两宗地溢价率都不算高，温州时代拿的这宗地，比起一周前出让的另一宗滨江地块位置更佳，每平方米地价却下降了千元。
除了土地市场，目前杭州新房市场摇号热度也在下降，二手房市场的成交量持续走低，杨红旭说，这些都是楼市进入盘整期的信号。“降温、高位横盘是杭州楼市下半年的主旋律。”
至于房价会否出现下调，他认为，随着接下来一些高价地块的上市，政府也许会结合开发商的拿地成本综合考虑，限价的尺度可能会稍微松一点，但是同时价格的压力会导致量能的萎缩。
“从货币政策和资金面来看，现在信贷把控还是比较严，民间金融也不顺畅，无论是开发端还是购房端，资金流动性都很紧，楼市量能入冬很可能就在下半年。”杨红旭认为，量能萎缩久了，价格必然会下来，“调整大概率出现在明年。”
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