面对房地产的调控政策的层层加码，土地市场的火热形势仍然延续。今年上半年，数量众多的三四线城市卖地行情继续向好，成为支撑全国土地出让收入大涨的主要原因。对地方政府而言，一次性卖地收入，是比财政收入更主要的收入来源。
仅今年上半年卖地收入就与去年全年地方一般公共预算收入相当（占比超过90%）的城市数量多达14个，他们分布在浙江、四川、安徽、山东、河南、江西、湖南、河北等诸多省份，绝大部分为非省会的三四线城市。
除了因为房价上涨带动地价上涨、库存去化较多带来的补库存等，在地方债防风险、地方融资渠道收窄的背景下，部分地方政府存在卖地偿还隐性债务的行为。地方政府明面的债务可以借新还旧、滚动发行下去，但隐性债务借新还旧机制不畅，且政策明确将地方政府债务与城投公司债务区隔开来，部分隐性债务短期还债压力较大，卖地偿还成为重要的手段。
三四线城市渐成土地市场主角
数据显示，各地卖地形势差异较大。因为地价成本较高，一二线城市卖地收入在规模上居前。据中原地产的统计，今年上半年卖地收入最高的为杭州，累计出让金额为1485亿元，同比增长了99%。其次是重庆的921亿元、苏州的766亿元、北京的751亿元。
其中，一线城市因为限制政策较多，土地收入增幅较低，如北京、上海上半年土地收入为负增长，广州微弱增长了3.6%。二线城市形势分化明显，如福州、济南、杭州、成都上半年土地收入增幅在70%以上，而南京、天津、苏州增幅在20%以下。
数量众多的三四线城市紧承其后。大量长三角地区城市包括湖州、常州、嘉兴、南通、温州、无锡、徐州、台州、金华等，上半年卖地收入规模在200亿-400亿元左右，收入规模仅次于一二线城市。山东、四川、安徽、河北、湖南、江西等省，也贡献了部分卖地收入规模超过100亿元的地级市。
从收入增幅来看，三四线城市尤为突出。像岳阳、许昌、淄博、泉州、眉山、上饶、湖州等，上半年土地出让收入增幅在200%以上，这些三四线城市广泛地分布在湖南、河南、山东、福建、四川、江西、浙江、江苏等省份。
“普遍来看，三四线城市的卖地收入都在刷新历史新高。像岳阳、许昌、淄博等地离中心城市的距离并不近，属于中西部三四线城市，这些城市在2015、2016年市场都比较冷，从2017年逐渐启动，现在成为土地市场的主流。”张大伟表示。
卖地收入增幅靠前的城市，既跟市场热度有关，也跟推地节奏有关。比如湖南岳阳上半年土地收入145亿元，增幅超过10倍，这与2017年上半年基数较低有关。2017年岳阳的土地市场就已经走热，尤其是下半年岳阳市区推出较多优质地块，引来不少房地产公司争夺，楼面价最高达到4386元/㎡。2017年岳阳土地成交金额接近96亿元，同比增长15%，收入规模创历史新高，2018年上半年延续了这一趋势。
“限价政策叠加融资成本上行，开发企业的项目利润率压力渐增，在核心区域追逐高价地块的动力减弱。获地能力的制约，使得部分开发企业的布局往三四线城市下沉，一些大型房企也通过并购等方式进驻县镇一级的城市。三四线城市在土地市场的成交占比，可能会进一步提升。”交通银行高级研究员夏丹表示。
地方加快推地
部分城市今年上半年卖地收入规模，已经超过了2017年全年地方一般公共预算收入。比如湖州今年上半年卖地收入为413亿元，其去年地方一般公共预算收入仅为237亿元。
通过卖地获得一次性收入，对于三四线城市尤为划算。据千讯咨询发布的《中国土地市场发展研究及投资前景报告》显示，上半年卖地收入与去年全年地方一般公共预算收入相当的（占比规模在90%以上）城市有14个，包括湖州、眉山、亳州、菏泽、阜阳、许昌、达州、上饶、泸州、南充、岳阳等均为三四线城市。这些三四线城市的财政收入规模相对较小，火热的土地市场助推土地收入大涨，卖地收入要比来自经济运行的税收收入更为丰厚。
当然，由于我国财政体制安排，地方能从上级政府获得常规性的收入返还或补贴，地方财政支出规模往往超过地方一般公共预算收入。若从财政支出角度来衡量，上半年卖地收入也相当之可观。上半年卖地收入与去年同期支出规模相当的（占全年地方一般公共财政支出比重超过50%）城市有9个，湖州、嘉兴、常州、许昌、眉山、菏泽等三四线城市在列。
“地方土地更值钱了，出于土地财政的考虑，地方都在加快推地。目前来看，除了一线城市对土地财政依赖度比较低，像杭州这样的二线城市，今年上半年卖地接近1500亿元，与杭州亚运会建设需要投入大量资金也有关系。”张大伟指出。
选择在土地市场行情较好的时候推地，对于地方政府而言是个理智的决定。仍以岳阳为例，2015年岳阳成交地块190宗，仅获得土地出让收入62.8亿元；2016年成交地块数量减少为152宗，获得土地收入约70亿元；而随着市场的回暖，2017年174宗土地成交，帮助岳阳获得约96亿元收入。
刨除掉征地补偿成本、按政策计提补充其他支出等，剩下的土地收益可由地方自由支配，多投入到地方基础设施建设中。“像地方棚改项目的推进，还款资金来源就是土地出让收入。有些棚改项目虽然有商业配套开发，但单独的棚改项目未必能实现资金收益的平衡，需要从整个城市的项目来综合进行平衡。”有地方城投人表示。
部分城市以地款偿债
地方土地收入大涨背后原因很多，但在当前地方债防风险、地方融资渠道收紧的背景下，个别地方存在卖地还债的因素。
“地方政府收储了大量土地，只要卖几块地，到期的隐性债务就能还得上，所以有些地级市在通过卖地，来填堵债务窟窿。”北京一资管机构投资部门负责人表示。该负责人7月初在中部某地级市“催收”——他们借贷给地方城投公司的贷款接近还款期限，正积极与地方城投、财政人士协商还款安排。经沟通后，他表示该地城投还款没有什么问题。
7月13日，财政部公布上半年财政收支数据，上半年全国一般公共预算收入超过10万亿元，同比增长10.6%，收入维持较快增长。全国国有土地使用权出让收入约2.7万亿元，同比增长43%。无论是财政收入，还是土地收入，上半年形势都比较好。但今年以来地方融资平台发生了几起风险事件，让市场有些担忧情绪。