根据国家审计署此前公布的中旅集团旗下香港中旅有限公司2014年度财务收支审计结果，2011年，港中旅置业有限公司未经资产评估，将2005年以3361.22万元摘牌取得的95.32亩土地置换给了地方政府。此外，2007年至2008年，港中旅置业有限公司“中旅国际小镇”项目中4389.72万元工程被违规转包；至2014年底，该项目因经营管理不善等，累计亏损1.3亿元。
围绕着这桩土地置换事件的诸多事实逐渐清晰。在中旅国际小镇营销中心的项目沙盘上，一小块区域与项目内其他建筑相隔且单独成区，十余栋别墅模型坐落于此并被挂上“售罄”字样的金属标牌。千讯咨询发布的《中国土地市场前景调查分析报告》显示，在这块别墅群的周围便都是中旅国际小镇的待开发土地。
沙盘上的那片独立区域一直被周边居民称作“棋盘山（开发区）管委会的别墅”，但有关这片别墅开发的具体情况，这位工作人员表示并不清楚。今年4月末，中央纪委国家监委网站公布了一则有关辽宁省政府驻北京办事处原党组书记、主任刘凤海严重违纪违法被开除党籍和公职的消息。
2004年9月至2010年2月，刘凤海曾担任沈阳市政府副秘书长、棋盘山开发区管委会党工委书记、主任的职务。而在中纪委公布关于刘凤海的多项违纪事项中，包含了违规集资建房、违规置换土地的内容。