房地产企业多为自持的租赁进行项目。部分住房租赁专项债券在发行说明书中约定了自持比例。除自持，商业银行开始与住房租赁专业运营机构合作，以并购基金的方式收购租赁房源，进行租赁融资。
建设银行与新派公寓发起设立基于资产证券化的不动产并购基金，初期规模20亿元，后期将根据收购需求扩大规模。该基金正在发起成立过程中，采取分层设计，优先级与劣后级份额均为50%，建设银行为唯一的优先级投资人。将收购一线、二线核心城市的存量资产或是开发商合作定制长租公寓的物业。
该并购基金是银行首次联手住房租赁专业运营机构，千讯咨询发布的《中国房地产市场前景调查分析报告》显示，开发房地产住房租赁市场。这也是银行将资金前置，进入开发的最前端和资产证券化的全链条。一个参考案例是，美国REITs的杠杆比率高达60%-80%，底层资产是楼房，银行愿意支持前中后端。
该并购基金面对行业周期、商业模式、证券化速度等风险，已经进行了风险评估，设计好商业模式。在风险缓释措施上，收购资产打折、安全边际的安排已经有考虑。
要发现真正做住房租赁运营的人，既落实国家“房住不炒”的政策，又要解决市场痛点。在选择住房租赁专业运营商上，资产价值、主体信用都要考虑，有没有专业运营能力和专业资质，然后再看项目本身。因为住房租赁比开发项目卖房子更难，看的是长期运营，对运营能力的要求强于对市场的判断。