“为什么过去20年中国房地产行业如此繁荣？其根本的原因是中国出现了人类历史上前所未有的一次城市化，带来了前所未有的住房短缺和旺盛的需求。这个短缺过去主要靠商品房来解决”。到今天，我们认为，住房全面短缺时代已经结束了。但“全面短缺时代结束”并不意味着存在供应过剩，只是说住房全面短缺时代已经结束了。现在房地产主要矛盾不是短缺，而是不平衡和不充分的问题”。
千讯咨询发布的《中国房地产市场前景调查分析报告》显示，“不平衡，主要体现在房地产分化上，需要以更小的颗粒度对客户作出更精细的分析；不充分，体现在相关服务上。过去20年，我们房子盖了很多，但是，不动产配套的服务发展还比较滞后。一个经济体在房地产建设进入成熟期之后，围绕着不动产的服务业，其规模会超过房地产本身。对此，我们需要有敏感度，也需要有自信心，相信在未来不动产领域的周边行业大有作为。想想万科的物流业务，短短三年，从0开始，现在已经进入了全国甚至全球的领跑行列”。
万科在教育、医疗、养老等目前供应仍处于短缺的行业中，已积极布局，并取得了一定的成果。 此外，万科将自身的定位从“城市配套服务商”转变为“城乡建设与生活服务商”，从字面上看，最显著的一个变化便是“城市”变成了“城乡”。对此，郁亮直言，“万科今天不能仅仅关心城市，也需要关心乡村，关心城市和乡村的互动，这里的乡村不仅包括城中村，城市周边的乡村，也包括远离城市的乡村。城市乡村的互动包括城市人的田园情节、安全健康的食品和大规模城市化之后乡村的振兴，这个是城乡的内容。建设，我们不是要去乡村盖房子，我们建设的是场景，美好生活的场景、乡村振兴的场景”。
而从“配套服务”升级到“生活服务”，万科升级的是什么呢？郁亮解释称，“主要是‘内容’。‘配套服务’更多是硬件，而‘生活服务’不仅包括硬件，也包括软件。我们不仅要做不动产，提供服务的场所，也要直接提供服务内容。这个定位，具体来看是四个角色：美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田、和谐生态建设者”。