中国市场存在大量发展机遇，但如何精准捕捉，是房企们共同面对的难题。目前，行业中的养老地产盈利模式分为三种：全部出售、纯租赁或会员制、出售+租赁。以万科幸福汇为例，试点养老公寓的房源仅占总房源的11%左右，这部分房源用以出租，而多数房源还是住宅销售为主，以回笼开发资金。
而市场上有限的老年公寓收费昂贵，月均数万的租金，或数十万乃至百万计的会员准入制度，好高端，据千讯咨询发布的《中国养老市场前景调查分析报告》显示，更多有养老需求的老年人望而却步。除了等待高净值的60后、70后慢慢老去成为养老地产市场的主流消费群体，使这个行业获得真正的发展外，是否别无他法?
在当前政策环境下，民营企业难以找到可行的盈利模式。首先是建设用地，在中国养老需求集中的一线城市，地价高企，高昂的地价将转嫁于消费者;而现行法律下，政府划拨的用地难以作为抵押资产，影响后期融资。
其次，养老地产回报周期长，与长租公寓的资金模式雷同。但2017年，已有数家长租公寓运营商/房企发行ABS、CMBS和ABN，目前养老地产资金多数来自企业自有资金或银行贷款，融资渠道有限，亟待破题。
利字当头，企业的盈利需求必须得到满足。如此背景下，房企也好，险资也好，它们的养老业务只能瞄准高端市场，而假如成本无法下降，企业难以开发出具有普适性的养老地产产品。