2017年，珠海楼市呈现冰火两重天的局面。住宅市场成交回落，不限购的商业地产成交火热；珠海西区成交活跃，主城区相对平淡。与此同时，楼市库存上涨，预计2018年楼市竞争将更加激烈。
不限购商业物业去年表现抢眼
据千讯咨询发布的《中国住宅市场发展研究及投资前景报告》数据显示，2017年珠海一手住宅呈现供需双降的走势，价格涨幅收窄，住宅物业表现平淡。近4年以来，珠海住宅年均新增供应343.46万平方米，年均网签成交386.06万平方米。
随着住宅产品被限购，买家基数大幅缩减，置业者购买住宅通道受阻。此外，去年一年，珠海二套房贷最低首付大幅提高，增加首付压力，严防投资炒房行为对投资、换房、改善买家影响较大。“一系列政策拉长了投资回报周期，封堵短期炒房资金的投机之路。”
相比之下，过去一年珠海的商业市场表现则较为抢眼。数据显示，2017年珠海一手商办公寓市场呈现量价齐升态势，全年新增供应36.24万平方米，同比上涨239%，网签成交20.47万平方米，同比上涨536%，成交价格36205元/平方米，同比上涨13%。数据还显示，去年一年，珠海一手住宅物业整体去化率约52%，商办公寓整体去化率约64%，高出住宅25个百分点。
业内人士指出，商办公寓市场表现火热，主要受住宅限购影响，置业者购买住宅通道受阻，不限购不限贷商办公寓顺势承接，促使需求呈现明显增长。商办产品多为小户型的创享空间，小面积、低门槛、超值总价，部分项目可做到“双钥匙”、“一拆三”户型，后期回报高。
西区住宅市场表现活跃
住宅市场方面，去年一年，西区市场相对活跃，主城区市场相对冷清，各区域房价均呈现微涨态势。去年一年，珠海各区域新增供应均呈现减少态势，供应主要集中在珠海西区及主城新区。其中，新香洲无新增供应，吉大、拱北、横琴、金湾和前山区域供应减少5-8成，老香洲、南湾、唐家和斗门区域供应减少5成以下。
与此同时，各区域网签成交均呈现下降态势，降幅约5成以上；其中，新香洲下降96%，降幅最大；高栏港下降46%，降幅最小。一手住宅成交价格方面，金湾涨幅最大，上涨37%；老香洲涨幅最小，上涨4%；斗门、高栏港、拱北、南湾、唐家、新香洲、前山和吉大涨幅约1-3成；横琴和老香洲涨幅在1成以内。
2018年珠海住宅新增供应总量约178万平方米，目前库存积压且大多数高地价项目会入市，预判2018年住宅市场竞争格局较为严峻。专家预计，2018年珠海全市共有47个全新住宅项目入市，在售项目新增及新项目供应总量达178万平方米，近两年以来，拿地的高地价项目大多数会集中入市，预判市场竞争格局较为严峻，部分小房企有可能迫于资金回笼压力，采取适当让利的策略打开市场。
从2018年全市各区域一手住宅供应情况看，斗门区域新增一手住宅供应量最大，约41万平方米，占比23%；其次是金湾区，约26万平方米，占比15%;住宅供应充足。
商业地产方面，2018年珠海商办公寓新增供应总量约100万平方米，市场供应充足，产品同质化严重，预判2018年商办公寓市场竞争环境较为激烈。该机构预计，2018年全市商办公寓共有26个全新项目入市，在售项目新增及新项目供应总量达102.6万平方米，市场供应充足。
从全市各区域商办公寓供应看，横琴区域新增供应量最大，约49万平方米，占比48%；其次是保税区，约34万平方米，占比33%，该类产品供应量主要集中在横琴、保税区。从国家层面看，2018年房地产调控政策松动的机会小；但从地方层面看，2018年珠海房地产调控侧面(入户政策全面放开)松动可能性较大。
随着2018年港珠澳大桥通车以及各项重点工程推进，珠海城市地位将得以极大的提升，预判2018年不限购商办公寓需求将持续放量。“近两年拿地的高地价项目大多数会在2018年入市，一定程度上会拉高整体均价，预判2018年房价整体呈现小涨趋稳的趋势。”
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