从近期的土地拍卖市场看,全国土地市场的交易规模仍在,但热度减少。溢价率下降、竞价次数减少、难以突破最高限价,部分城市还出现流标、流拍现象。据千讯咨询发布的《中国土地市场发展研究及投资前景报告》显示,今年以来,一线城市住宅土地成交额达3715亿元,溢价率跌至18%,二线城市溢价率为34%,住宅土地成交逐渐出现了持续降温的趋势,多个城市住宅土地溢价率明显下滑。
从开发商的业绩也可看出端倪。万科2017年10月份实现销售面积247.8万平方米,销售金额人民币367.9亿元,同比分别减少28.75%、24.9%。销售均价约为1.48万元/平方米,而今年2月万科的销售均价达到了历史的高点1.63万元/平方米。融创2017年10月销售均价约人民币15350元/平方米,而其前10月销售均价约为17270元/平方米。旭辉10月合同销售均价约1.59万元/平方米,其前10月销售均价约1.75万元/平方米。大部分开发商在10月以后销售均价和销量都开始下滑。
从国家统计局数据看,前10月,70个大中城市中15个热点城市房地产市场总体平稳。从环比看,9个城市新建商品住宅价格下降,降幅在0.1至0.3个百分点之间;天津和成都分别上涨0.1%和0.7%。从同比看,13个城市涨幅继续回落,回落幅度在0.1至3.7个百分点之间。同时,10月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别下降0.1%和持平。二线城市新建商品住宅价格环比上涨0.3%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅价格环比上涨0.2%,涨幅与上月相同。三线城市新建商品住宅价格环比上涨0.3%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点。包括深圳、成都、南京、福州、杭州、合肥、郑州、无锡、北京住宅价格出现了同比下调。
中原地产张大伟认为,这是2016年来热点城市首次出现价格下调,主要体现了调控的影响,从核心热点城市看,楼市高峰已经过去。“2017年宅地供应不仅增加,且普遍采用了限房价、竞地价、竞开发商自持面积的模式,地价基本都有最高限制。”严跃进表示。
同时,房企此前拿到的很多高价土地目前尚未入市,进一步拖累房企现金流。总体来看,整体高价土地项目的开发速度还是较为缓慢的。比如,天津的万科翡翠大道项目拿地楼面价为22628元/平方米,目前周边项目在售均价也仅为22000元/平方米,至今仍处于未开工阶段。今年房企的融资能力也开始下滑。同策咨询监控的40家上市房企显示,2017年10月融资额531亿,环比9月减少24%。
资金成本提高进一步导致房企现金压力增加。万科公告显示,今年前三季度,万科经营性活动产生的现金流为167亿元,比上年同期减少61.14%。到三季度末,万科一年内到期的债务比上年末增加37.92%。泰禾集团三季报数据显示,经营活动产生的现金流量净额为27.9亿元,投资活动产生的现金流量净额为-216亿元,现金流净额-18.7亿。
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