据千讯咨询发布的《中国房地产市场发展研究及投资前景报告》显示，截至10月23日，按照申银万国行业分类，沪深两市共计54家上市房企披露了2017年三季度业绩，净利润实现同比增长的企业有36家，占比接近七成，18家企业净利同比下滑，15家亏损。值得一提的是，这54家房企几乎都是中小房企，并无销售规模千亿元量级房企，但可折射行业发展状况。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房地产行业集中度越来越高，得益于过去两年市场库存的充足，房企今年的销售额将创下新高，或将有15家以上房企跨入“千亿元俱乐部”。不过，接下来的市场销售增速将放缓，加之资金成本的提高，房企盈利能力或走低。
近七成房企净利同比增长
从预告净利润变动幅度来看，在上述54家上市房企中，36家呈现上行趋势，占比为67%；从预告净利润下限来看，39家房企盈利，占比72%；15家亏损，占比为28%。另外，有23家房企归属于母公司股东的净利润超过1亿元，占比43%。区域性龙头房企盈利能力仍较强，净利润超过10亿元的目前有5家。华侨城A净利润预计在45亿元-48亿元之间，目前暂列首位；荣盛发展净利润预计在24亿元—28亿元之间，暂列第二位；金融街净利润预计在11.6亿元-14.4亿元之间；华联控股净利润预计在10.6亿元-10.9亿元之间；滨江集团净利润预计10亿元-13亿元之间。
严跃进称，滨江集团和荣盛发展都是以地产为核心业务的企业，且杭州和京津冀区域在限购前市场表现较好，去年年底和今年一季度享受到了房价上涨带来的盈利收益，因此其区域性房企有较好的盈利表现。有业内分析师认为，去年以来，上市房企大量发行公司债，其融资成本相对较低，企业财务费用因而降低。此外，部分房企借力于今年三、四线城市房价上涨，消化了大量库存，而这些项目当初土地获取成本都很低，一旦价格有所提升，反映到毛利率水平上，就会呈现上升趋势，因此提升了盈利空间。
市场有序降温
事实上，虽然相对而言，多数上市房企在2017年获得了“丰收”，但其接下来的日子并不好过。从政策层面看，自去年9月底以来，从限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”到“购租并举”“租售同权”，已有超过一百个城市发布了150余次楼市调控政策，其中多数是收紧性的楼市调控政策。最新数据来看，初步测算，9月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.2%。
不过，任泽平曾认为，尽管销售会回落，但房地产投资不会悲观。任泽平表示，开发商已经“屯粮而兵马未动，资金足以支撑投资”。他表示，“2017年，外部融资收紧对一部分房企形成压力，对资金雄厚的开发商，则是弯道超车的好机会。基于此，房企资金足以支撑未来1年的开发投资需求。”事实上，确实有不少房企借此机会加快并购步伐，包括以融创中国、阳光城、旭辉集团和泰禾集团等多家大中型房企，都在试图打开低成本获取土地储备的扩张渠道。
鉴于此，今年以来，房企融资渠道收紧后，为了满足扩张需求，永续债再度成为房企融资的辅助甚至可能转化为主要渠道。更值得注意的是，新的表外融资正在进入这一领域，比如ABS融资，这种方式的融资并不会计入负债表中，是目前很多房企已经或者试图借力的融资渠道。
任泽平表示，2017年是房地产行业集中度提高之年，房企深度洗牌和两极分化，项目并购和土地交易增加。更重要的是，上市房企表外融资规模增加后，将成为利润黑洞，削弱房企盈利能力。此外，负债高企后，若调控仍不放松，房企的高周转能力将被遏制，届时，房企的资金链风险会加剧。
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