据千讯咨询发布的《中国房地产市场发展研究及投资前景报告》显示，前9个月销售已超去年全年。由于9月份万科在深圳和北京地区有多个项目开售，单月合约销售额达463亿元人民币，环比增长25.1%，同比增长82.5%。截止到9月末，公司实现合约销售3，961亿元人民币，增长50.7%；合约销售面积达266万平方米，增长33.8%；平均销售价格为14，866元人民币/平米，增长12.6%。但从季度上看，由于银行房贷收紧以及房地产调控，三季度销售较二季度下滑了6.3%，较一季度下滑了20.9%。
房地产调控使得销售增长放缓。根据万科9月销售电话会议透露，受一/二线城市限购限贷政策影响，公司三季度销售较二季度下滑6.3%。同时，M2增速持续放缓，首套房房贷利率也较年初有所上升，增加了刚需买家和投资客的购房压力。公司预计房地产市场持续整合，大型开发商的市占率将继续上升。
积极补充土地储备。今年上半年，公司新增79个项目，建筑面积合计1，560万平方米。由于今年销售向好，公司也加快土地补充的节奏，在三季度新增67个项目，建筑面积合计1，172万平方米。同时，万科在7月成功夺得广东国际信托的地产资产包，资产包括在广州越秀区及茘湾区的16块土地，总楼面面积达211万平方米，共斥资551亿元。我们认为公司积极补充土地储备将有助于提高资产净值。根据上海证券报报道，万科成为第一家在雄安新区注册公司的房企，反映了万科在市场的领先地位。
业务发展多元化。在参与普洛斯（GLPSP）私有化后，万科在10月宣布成立物流地产基金，基金规模达60亿元人民币，万科出资15亿元人民币，占25%。在三季度，公司共投资14块物流地产，权益建筑面积达105万平方米。万科同时也积极开拓长租公寓并计划在今年年底进驻18个城市，房间数量达一万间，其中一半的房间数量将采用轻资产运营模式。公司积极争取业务多元化。
提高盈利预测及目标价。由于三季度新增多个优质土地项目，我们分别上调FY2018-19盈利预测4.3%至329亿元人民币、1.1%至363亿元人民币。此外，我们估值将采用2018年底的资产净值。我们预测2018年底每股资产净值为43.61港元，因此我们目标价从原本27.43港元提高至30.53港元，相当于30%的资产净值折让。
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