土地出让规则变化对于习惯了传统招拍挂方式的房企提出了不少挑战。如何获取土地以及如何运营这些新出让方式获取的地块是目前房企内部研讨的一个重要方向。其中长租公寓运营模式是房企难以绕开的一个细分领域。从其他国家的情况来看，租赁市场中，机构扮演着重要角色。例如日本，机构持有或管理的房源比例为83%，美国则为30.4%。而在中国，机构进入租房市场才刚刚起步，市场占有率极低。这意味着，机构在增量和存量上都有巨大机会。
地产商、中介机构、酒店管理公司以及其他由资本推动的企业，都想在这个市场中分一杯羹。千讯咨询发布的《中国土地市场前景调查分析报告》显示，土地租赁市场并不像想象的那么容易。“出租率达不到92%，这生意就没法做了。”经过几年努力，链家自如的出租率终于稳定在这个水平上。链家今年会达到50万间租赁房源持有量，这个规模与其他机构有数量级上的差异，但罗马不是一天建成的，业务承载平台——链家自如，已运营五年时间。“这个市场不仅有机会，还有巨大的黑洞。账必须算得特别细，要是能扛到超过10万间的规模，再往上才能有效益。”
不盈利是长租公寓目前最大的“黑洞”。目前绝大部分企业未找到合理的盈利模式。已经试水公寓市场两年有余的世联行，该业务目前仍然处于亏损阶段。由于扩大公寓管理规模，上半年公寓管理业务收入为0.68亿元，同比增长494.78%，但是成本同比增加1.13亿元，资产服务业务毛利亏损0.33亿元，同比下降211.91%。
政府推出租赁土地是为了解决房价过高问题。但租赁住房用地要求70年的自持年限，这会沉淀大量资金，其租金回报率低至1%-2%，无法覆盖资金成本。因此，目前长租公寓“根本不赚钱”。其盈利主要来源于租金，而目前市场无法接受长租公寓租金出现大幅增长。