物流地产之所以获得资本青睐，有两方面的原因：一方面，近几年普通房地产市场特别是住宅市场存在明显泡沫，房企出于避险需要急于寻找新的发展方向。同时，国家加大了房地产调控力度，使得普通房地产经营开发难度增加；另一方面，随着经济快速增长，物流地产需求大增，特别是最近几年网购的迅猛发展，让物流的集聚规模和集聚方式均要求大变革，一些原来由商业企业经营的店面、门铺需求大减，而仓储及仓储现代化调配的需求大增。
据千讯咨询了解到，目前地产投资出现两大趋势：一是用房地产杠杆撬动资本，在海外大肆投资文化、体育、娱乐和旅游业等疑似转移资产的行为，已经被严控及严打；二是近年来PPP（政府和社会资本合作）大行其道，而物流园区投资回报期虽长但回报稳定，适合风险厌恶型投资。因此，资本青睐物流地产成为一种必然。此外，国家出台了一系列推动物流业发展的激励政策，作为物流业降本增效最易实现的多式联运和物流园区建设，自然成为各地政府争相发展和支持的项目。
据千讯咨询发布的《中国物流市场发展研究及投资前景报告》显示，物流地产的发展并不像看上去那么美。物流项目属于周期长、投资回报慢的重资产运营，规划与运营物业产业链生态，将占用开发商较大的精力与资金，这对开发商而言，将是一大考验。物流地产在发展过程中普遍存在同质化情况，而近来土地成本提升较快，但物流地产的投资回收期通常在15年以上，这为其开发建设完之后的招商、运营等专业化运作带来挑战。由此可见，中国物流地产的规模化时期已过，当前市场有效供给不足，高端物流市场存在发展空间，在新的发展格局中，物流地产将面临结构化发展机遇。
对于投资方而言，发展物流地产将面临三重挑战。首先是物流地产投资回报期较长，收益更多依赖物流地产的运营能力。物流地产龙头普洛斯之所以能在短周期内回收投资的主要原因，一方面是因为普洛斯具有覆盖全球的物流配送基础设施和面向客户的“一站式服务”；另一方面则是由于在规划之初，普洛斯就与电商、制造业巨头和第三方物流企业达成长期租赁协议，保证了稳定而持久的投资回报。其次，物流地产的成功运营，要么有本地区域化产业生态链的支持，要么有横向网络化平台的支撑，或者有第四方物流管理运营公司的市场分拨，这样才能在未来以网络化物流为竞争标志的罅隙市场中获取竞争优势而维持生存、赢取利润。第三，只有实现土地溢价、物流规模及范围溢价、物流增值服务溢价，才能让物流地产真正实现可持续快速增长。
相关研究报告：
物流项目可行性研究报告
中国物流行业发展趋势分析预测报告
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