近年来，由于外围经济环境持续波动，加上自身周期等原因，香港零售市场一度表现低迷，并拖累香港商业地产也陷入困境。如果你现在走在香港最繁华的商业地产区铜锣湾一带，可以看到，即使香港零售行业已稍见回暖起色，也依然可以见到有不少临街商铺在待售、待租和转让。
据香港仲量联行发布的7月份报告称，香港的核心购物区商铺租金自2014年的市场高位回落了41.2%，有部分零售商则预期市场将见底；另外，逾60%的香港零售商计划于2018年开新店。仲量联行建议投资者留意港股市场中的商场收租股板块，野村也调高了部分香港本地商业地产股的目标价。
如果说香港零售业和商业地产的触底反弹还处于“将来时态”，那么内地的情况就是“现在进行时态”——与香港的情况不同，随着内地经济发展稳中向好，城市居民的消费能力和需求持续提高，各类shopping mall、大卖场也应运而生、快速冒起，且发展态势喜人。
那么，当今内地高端消费市场潜力究竟有多大？《2017中国奢侈品报告》显示，在2016年有760万户中国家庭购买了奢侈品，超过了马来西亚或荷兰的家庭总数；其中，家庭年均奢侈品消费达7.1万元人民币，是法国或意大利家庭的两倍。另据胡润发布的数据，国际知名奢侈品牌路易·威登LV在全球的销量有一半都是中国人买的；生产卡地亚首饰和万宝龙笔的Compagnie Financière Richemont公司，其销售额的1/4来自中国内地和香港。
由此就容易理解，近年来多个国际奢侈品名牌纷纷抢滩内地市场的情景。例如：香奈儿（CHANEL）在中国内地已开设13间门店（其中两间进驻到恒隆广场）；LV仅在上海恒隆广场一处，一口气就租下四层楼面开设门店。当然，他们在内地市场也取得了不俗的业绩。据悉，上海恒隆广场一年的零售额可达40亿元，早已成为恒隆集团手下最赚钱的商场之一；而恒隆广场商场和写字楼一年的租金收入可达14亿元，占了公司总租金收入的1/5。
千讯咨询发布的中国商业地产市场发展研究及投资前景报告数据显示，来自内地商业地产的租金收入已经超过香港，贡献了80亿港元中的53%，公司在上海的两个项目（另一个项目为港汇恒隆广场）的租金收入就占公司总租金收入比例高达37%。目前，恒隆广场已成为上海首屈一指的高端消费商场，陈启宗曾多次骄傲地表示，上海最早单月税收过亿的“月亿楼”，就是恒隆广场。
恒隆地产执行董事陈文博表示，公司近年积极拓展内地商业地产投资，2019年将是恒隆的重要转折时间点，多个在内地的大型项目将同时落成，其中包括面积逾400万平方英尺的武汉恒隆广场、沈阳酒店、无锡写字楼二期项目等，届时，公司相关的收租物业总面积便会由目前约3200万平方英尺增加三分之一，至约4300万平方英尺。
就此，外资大行星展唯高达在最新发表的研究报告中称，看好内地商业地产的发展前景，认为目前市场上有过度高估了供应过剩的问题，并预计内地零售市场将受到一线城市楼价上升及二孩政策带动，因此看好周边商业地产的租售前景，预期如果营运得较好的商场在今年的租金回报率将会超过一成。
由此看来，抓住时机布局并进军内地高端消费市场，或许是香港商业地产突出重围、扭转困局的一条捷径。
相关研究报告：
商业地产项目可行性研究报告
中国商业地产行业发展研究报告
中国商业地产行业发展趋势分析预测报告