目前，我国有超过6600万平方米的存量商业物业资产待盘活，甚至有些商业空间刚面世就成了有待盘活的存量物业。显然，面对如此庞大的存量物业市场，单靠商业房地产自筹资金或其他单一来源难以撬动。而存量物业的大规模增量，也给商业房地产市场的下半场带来了新的要求——这是一个“从量到质”的时代，存量资产的运营、买卖、租赁和金融化，逐渐成为倍受商业房地产界关注和挖掘的重点，这也更加考验操作者的综合实力。
在这一波商业房地产存量大幕开启之时，该有怎样的意识、走怎样的道路，才能成为长袖善舞者？存量资产运营、买卖、租赁和金融化，将是中国商业房地产下半场最值得关注的大市场。这并非一个新话题。而相比于传统商业房地产开发的重资产模式，存量商业房地产市场更看重管理者的运营以及服务等方面的能力，其天生具备的轻资产属性也更符合时代的发展趋势。
根据千讯咨询统计数据显示，2016年全国二手商业房地产交易市场大致有5万亿元的规模，租赁市场有1.1万亿元~1.5万亿元左右的规模，这预示着，一个规模超过6万亿元的存量商业房市场已经浮出水面。随之，市场生起一波存量商业房的地产改造热潮，无论是对存量物业的产业资产化运营，还是对存量土地的持续开发，房地产已经逐渐步入存量时代的运作节奏。而在过去二十年黄金年代里，商业房地产沉淀了大量的优质物业资产，按业态范畴划分，目前的存量市场可分为商业、写字楼、酒店、长短租公寓、创客空间、产业园区等业态。
但存量普遍存在议价能力下降的问题。以一线城市为例，颇多存量物业（包括写字楼和商场等）因为建造时间较早、设施老旧，已经与当下的街道风貌和区域功能产生了严重的不匹配；加之新商业物业的不断建成，早期商业物业的经济价值也不断下滑，急需改造升级。但这批物业往往也占据了重要的城市区位，因而即便议价能力下降，仍然有着较好的投资价值。鉴此，在这个存量价值创造的时代，如何让存量资产不再被低估，使得物业产生更好效益，是运营存量物业的关键。
千讯咨询发布的《中国房地产市场发展研究及投资前景报告》显示，存量商业房地产的改造可分为重资产改造和轻资产改造。重资产改造，一般是金融机构通过资产买入或股权并购老旧商业房地产项目（商场、写字楼、酒店、旧厂房等）的方式获得标的，在成功买入后，通过变更物业用途、重新定位或优化功能规划等方式，对标的资产进行恰当改造，以便准确赋能从而有效改善物业现金流（租金收入）、提升物业整体价值。
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