如果说过去10年存量房市场只集中在二手楼交易，那么规模高达200万亿元以上的存量资产运营、买卖、租赁和金融化，将会是中国房地产下半场最值得关注的大市场，长租公寓便是这个市场的重要组成部分。几乎没人怀疑长租公寓是一块“超级蛋糕”，尽管面临着回报周期长、盈利难的尴尬，但实际上除了创业型的长租公寓品牌，许多地产服务中介、房企纷纷把长租公寓作为转型的一根“稻草”。
千讯咨询了解到，地产服务中介涉足长租公寓由来已久，其获益方式主要是获取租金差价，其中涉足最早的是链家旗下的“自如”品牌，2011年成立，2016年5月宣布独立运作，在长租公寓市场已经占有重要的地位。链家研究院院长杨现领表示：“自如在运营初期的五年是非常痛苦的，当时一线城市的租金回报率都不到2%。”不过他对这个巨大的市场仍然信心满满：“租赁和转售的回报率日渐靠近，随着居住观念的升级和市场的调整，租金回报率也会日渐乐观。”
目前TOP30房企中，有1/3房企通过不同方式参与到长租公寓领域。克而瑞认为，拿地自持比例增加、存量市场来临、培养潜在购房客户等原因促使房企抢滩长租公寓。对于中小房企来说，想在一二线核心城市拿地困难，开发卖楼的可持续性不大，而自己的同行已经开始纷纷布局长租公寓，什么时候进入，怎么进入，的确是个问题。
随着规模和运营能力提高，长租公寓的租金收益还是很可观的，预计3年后将开始盈利。这样的布局和龙湖自身的战略布局相吻合，在一二线核心城市挖掘城市的消费能力。这些城市未来的租金会有所提高，在这些城市拥有资产也会给龙湖带来稳定的租金回报。不过，运营长租公寓和房企销售商品房的利润、去化相比，似乎并不能算是一个赚钱的好买卖。千讯咨询发布的《中国公寓市场发展研究及投资前景报告》显示，包括长租公寓在内的资产服务业务，总体毛利率仅为2.32%。此外，对于地产巨头来说，由于价格承受能力较强，或许会给众多中小型长租公寓压力。毕竟以包租的租金差模式来看，房企还是看不上这点利润，更多的是试探性的布局，对创业型的长租公寓挤压还谈不上。未来，房企应该会以持有型为主要模式。有分析人士则认为，未来品牌长租公寓运营商将借助规模化侵占市场份额并实现盈利。
除了传统的收租模式，房企涉足长租公寓未来的发展模式会在现有基础上更加趋向于资产证券化方式，房企的进入可能最后还会打通金融关口，未来才有更好的收益。在中国的长租公寓市场上，比较常见的是长租公寓资产证券化的类REITs模式，比如水滴长租公寓与魔方金服的合作，将带租约的长租公寓资产证券化，开发门槛相对较低的投资理财产品；另外一种是私募长租公寓REITs模式。对于长租公寓来说，当前风投的思路就在于迅速占领市场，但必须看到前期盈利性并不强，这也是房企需要警惕的内容，相应投资必须要有持续的融资做支持。另外，类似金融创新包括REITs等其实都体现了财务操作的导向，是回笼资金较好的方式，后续也一定会得到积极采纳。
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