千讯咨询了解到，深圳目前正常住宅的年租金回报率不到2%，长租公寓还处于抢占市场和烧钱的阶段。尽管如此，市场对这个行业的估值却居高不下。据市场资料显示，2016年长租公寓全年的融资事件数量达到13宗。从2014年雷军的顺为基金向YOU+长租公寓投入1亿元开始，短短3年有近100亿元资本流向了这个领域。其中，仅魔方长租公寓就累计融资超过30亿元。对于这些创业型的长租公寓，有看多的认为这是万亿级市场；也有唱衰的，认为长租公寓的运营商大多数都还处在烧钱阶段，野蛮生长下长租公寓面临的会是一场大败局。
长租公寓万亿元蓝海的背后，仍难掩融资成本高和资产收益率低带来的盈利难题。在租客眼中，价格是考虑的第一要素。在“入局者”眼中，如何盈利则是最为关键的问题。在深圳的长租公寓市场，3年至5年的回报周期较为理想，但理想的回报周期不易实现，因为深圳长租公寓的空置率正在上升。我见到最高空置率的公长租寓大概为50%，现在我也不敢盲目扩张。如果长时间维持这种状态，终止亏损的方法是被第三方收购。在他看来，深圳长租公寓行业发展仍然面临着诸多困难：获取物业的成本正在攀升，蜂拥而上的长租公寓创业者助涨存量物业的价值；激烈的竞争，长租公寓行业利润越来越薄，深圳目前正常住宅的年租金回报率都不到2%。
目前，深圳乃至全国的长租公寓还处于抢占市场和烧钱的阶段，特别是一些创业品牌。这个行业，眼下还要靠着资本才能活着。尽管仍存在盈利的难题，但市场对这个行业的估值却居高不下。其中对魔方长租公寓的估值高达205亿元。与此形成鲜明对比的是，世联行作为A股上市公司，目前也在发力长租公寓。其长租公寓业务实现快速增长，世联红璞全国签约间数超过2万间，基本覆盖核心一二线城市。此外，公司实现净利润为7.47亿元，同比增长46.65%。投资者似乎嗅到了租赁市场的机会，世联行的股价在近8个交易日内大涨超过45%，截至上周五收盘公司市值为225亿元。而在7月中旬之前，世联行的市值长期低于200亿元。
千讯咨询发布的《中国公寓市场发展研究及投资前景报告》显示，一家主营长租公寓，但仍处在不盈利状态的长租公寓平台却有估值200亿元，一家主营房地产服务兼营长租公寓，有着7亿多净利润，市值却才刚刚突破200亿元。不过，从这些估值数据来看市场对长租公寓的前景可谓充满信心，这或许是各路资金特别是地产服务中介、房企也纷纷加入战局的原因。运营长租公寓和房企销售商品房的利润、去化相比，似乎并不能算是一个赚钱的好买卖。除了传统的收租模式，房企涉足长租公寓未来的发展模式会在现有基础上更加趋向于资产证券化方式，房企的进入可能最后还会打通金融关口，未来才有更好的收益。
相关研究报告：
公寓项目可行性研究报告
中国公寓行业发展趋势分析预测报告
中国公寓行业发展研究报告