当前的房地产行业，人口结构改变、购房人口下降以及待消化的房地产存量，已经不能支持房地产市场过往的高速发展；而在走高的拿地成本下，房企整体利润率逐年下滑，盈利压力增大。
为了创造新的业务增长点，挖掘存量市场，从“开发商”转型为“运营商”成为多数房企的选择。2011年，行业龙头万科在一个小范围场合第一次提出了“城市配套服务商”概念，这是一个非常大的转变，因为这彻底改变了原来住宅开发商的定位，到了2012年，万科正式对外宣布了这个新定位。
几乎与此同时，保利地产也提出了相关多元化，金地集团布局“一体两翼”，万达宣布向文化旅游转型，恒大更开始非常广泛的多元化。到今天，开发商向城市运营商转型已经如火如荼。千讯咨询发布的《中国房地产市场前景调查分析报告》显示，目前房地产运营有两个风口，分别是城市更新和特色小镇。
现在不管是居住还是商用的房地产投资，基本到了一个瓶颈。过去城市是外延扩张，现在可能更多是转向内涵式发展，充分利用低效的土地和闲置土地，进行改造。
城市的产业多样化、功能外溢化，为房地产行业提供了新的发展机会。而所有的城市更新、特色小镇本质上都是产业结构的升级；运营的本质则是资产管理和服务。