从主流的观点来看,目前看空房价无非是老生常谈的几个因素,但仔细分析,也无法完全解释现在的市场。首先是人口因素。中国人口出生率不断下降,青年人口拐点已现,人口老龄化将会越来越严重。但实际上,中国的生育率从1973年起就开始落后于世界平均水平了,即使不实行计划生育政策,随着一国经济的发展和教育程度的提高,生育率也会自然下降。
从宏观到微观,就人口流动的层面而言,单独把一线城市拎出来说,从2011年开始一线城市常住人口增速就开始下滑,但一线城市的房价却在不断创新高且增速显著高于其他城市,把人口净流出当作看空房价的理由显然是一个有待商榷的想法。一个可能的原因是,高房价赶走的是低收入人群,而高收入人群还在源源不断往一线城市聚集,千讯咨询发布的《中国教育市场前景调查分析报告》显示,毕竟一线城市有全国最好的教育医疗等资源。
最关键的是,人口因素是长期因素,不论是人口流动还是出生率,总体来说变化很平滑,用这个来预测短期价格变动,或许没那么靠谱。其次是居民收入增速下滑和高杠杆不可持续。如果你认为中国经济增速会继续保持中高速增长,就应该支持居民收入会同步继续增长。中国居民人均可支配收入和GDP增速的走势拟合度很高,也就是说除非中国经济增速断崖式下跌,居民收入增速基本不可能大幅下跌。
2006-2016年,中国居民部门杠杆率从11%上升至45%,10年间增长3倍。中国居民部门快速加杠杆的背后,反映了中国房地产价格脱离基本面(居民可支配收入)的快速上涨。2016年,中国购房抵押率LTV达到50%,美国次贷危机爆发前整体LTV接近60%。2000年起美国房地产市场高度繁荣,房价持续上涨,住房抵押贷款规模不断攀升,在2007年时达到总贷款的50%。2004年起美联储连续加息17次,联邦基金目标利率从1%升到5.25%,房价终于在2006年底止升回落,刺破了房市泡沫,并触发了次级抵押贷款的违约问题。