柔化改造并不是暴力性拆除，而是在不破坏房屋本体的情况下，对房屋空间、格局、外观和公共空间进行优化。如家旗下的逗号公寓、华住旗下的城家公寓、铂涛旗下的窝趣公寓等，其改造存量房与做酒店类似，也是与工业厂房、农民房等签订长租合同后集中运营。
与开发商、独立品牌的集中式改造不同，房产经纪主要着力于整合分散的个人住宅房源。如链家旗下的自如公寓，就是先租下一般普通商品房进行改造，通常是将一房改为两房，两房改为三房等增加租赁空间，以赚取差价，弥补改造费用、房屋空置等所带来的成本。
目前分散式公寓的前期装修成本较高，3到5年的签约包租到期后房东很可能不再续约，因此很难发挥规模效应。以自如为代表的机构房东目前已开始将装修转移给房东承担，以避免前期投入成本过大，转走轻资产的包租模式。B2C模式下的租赁企业，借助于破旧公寓楼、厂房等，以二房东模式开始发展，对于租户的保护更强、且租户对租期和租价的预期更加稳定，更容易建立起具备规模效应的租房市场。
尽管市场空间巨大、相关政策加持，但存量房改造而成的长租公寓仍面临诸多难题。房源的合规性。许多长租公寓产权属性都有问题，据千讯咨询发布的《中国工业市场前景调查分析报告》显示，用的是工业类或不可售的商业类土地。