据千讯咨询发布的《中国房地产市场发展研究及投资前景报告》显示，特色小镇数量不断增加，但业界对特色小镇还存在许多理解误区，特色小镇并不是简单的圈地盖房子，扭转小镇建设思路，“去地产化”迫在眉睫。国家城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁曾表示，特色小镇的发展一旦引入房地产，就会拉高土地成本，特色产业难以发展，最后会演变为房地产独大，并带来大量的小镇库存。
2016年7月，国家住建部、发改委和财政部曾联合发布通知，提出在2020年前，培育1000个特色小镇。随后，浙江省、河北省等地方政府相继出台资金支持政策。2017年1月的“千企千镇工程”启动仪式上，国家发改委副主任胡祖才明确指出“特色小镇要坚决防止变相搞房地产开发”。
5月26日，住建部发布关于第二批特色小镇推荐的通知中，明确规定不得推荐“存在以房地产为单一产业，镇规划未达到有关要求、脱离实际，盲目立项、盲目建设，政府大包大揽或过度举债，打着特色小镇名义搞圈地开发，项目或设施建设规模过大导致资源浪费等问题的建制镇”。各地出台了特色小镇的相关政策，以北京为例，发改委联合多部门于5月4日发布通知，突出强调“严禁打着特色小城镇名义违法违规搞圈地开发，严禁搞大规模的商品住宅开发”。
全国房地产经理人联合会执行主席杨乐渝也表达了他的担心：“产业是特色小镇的魂，小镇发展的核心不在于开发，而在于产业运营。很多开发商缺乏产业内容与运营能力，如果不转变制造业的开发模式，只能把小镇变成新一轮的房地产开发。”
全国工商联房地产商会副会长钟彬对此抱有不同看法，他认为，特色小镇的商业模式一般涉及一级开发、二级开发、项目运营等各个环节，是一套完整的体系，从开发的角度来讲，特色小镇的开发需要房地产企业。
中国发展研究基金会副理事长、国务院发展研究中心原副主任刘世锦在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，特色小镇不是一个纯粹的居住用地，其核心需要有产业支撑，但目前也不排除存在“睡城”，所以，小镇只有注入产业，才能长期生存下去。
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