过去深圳的城市更新以“工改商”、“工改居”为主，未来这一比例将得到严格控制，而对工业（工业项目可行性研究报告）用地进行产业转型的“工改工”比例将大幅度提高。深圳经历30年的城市化和工业化迅猛发展后，面临产业转型升级等问题。目前，工改工城市更新项目已经成为深圳研发用房的主要供应来源。
未来五年深圳将会有近2300万平方米的工业用房供应，包括普通工业用房1500万平方米，新型产业用房约800万平方米；对应建筑面积571万平方米，总货值约1700亿元。工改工类项目成本相对较低，需求旺盛，将成为开发商布局土地储备的重要战场。
此外，工改工背后也蕴含了城市用地日渐匮乏和产业升级背景下房企转型的逻辑。工改工用地属性决定了开发商传统的“高流量、快周转”的住宅开发模式将发生转变，将由快周转企业转变为持有经营型企业，增加持有物业的比重。