在土地资源紧缺的市中区，传统的地产商陷入了一种进退两难的境地，一方面是舍不得购买力强、人气高度集中的市区市场;另一方面则是成本高企、寸土寸金且竞争激烈的高门槛现象。在新项目开发越来越困难且风险加大的情况下，以盘活三旧项目，注入文化因素成为当下东莞地产市场的一大风景。万科、北大资源、永正、鸿福等地产机构正在大踏步地进军文化与地产联姻的领域。
上个周末，769文化创意园开门迎客，这不是一个简单的地产项目开盘活动，而是以首届东莞微电影节、“红糖南方”原创户外音乐节等文化活动为开场大戏。同时，永正公司在东城打造的33小镇同样是一个提供创业、文化产业、休闲产业的大型三旧改造项目，在新的资金、新的理念注入之下，以创业、文化和休闲概念全新而出，各界人士拭目以待。
细数今年以来的市中区地产项目，基本上是以旧厂房、旧市场、旧办公楼（办公楼市场前景调查分析报告）改头换面而来的三旧项目，以往那些人去楼空的皮鞋厂、服装厂等旧建筑物在政府引导下，短时间内引起了正愁没有地皮运作的开发商的兴趣。一波改造三旧营造文化氛围的地产新浪潮正在兴起。
不到一年，市中区文化地产多达十余个，且投资数额、场地规模和营运手笔一个比一个壮观，连万科、万达、北大资源这样的龙头公司也大规模介入，说明东莞的文化地产项目被广为看好。
大型地产商与文化挂钩，大规模推出文化概念的项目，在提升市区文化含量的同时，难以避免对以往的商业地产、文化项目构成了巨大的压力。以往那些规模偏小、缺乏大资金运作、尚未走上正轨的休闲一条街、酒吧一条街、艺术品一条街将面临淘汰的命运。就在当下，一些旧式休闲场所生意正在走向式微，这是文化地产项目发展遍地开花的必然走向。
在大地产商进军文化项目的攻势面前，处于竞争弱势万江下坝坊、南城艺展中心、东城酒吧一条街不得不面临升级换代、迎接竞争的转折时期。由于缺乏整体的宣传和运营，类似下坝坊这样的文化街区正在走下坡路，经营者们在前期大举推高店面租金却无经营内容，各店千篇一律的经营手法，毫无疑问受到769、33小镇这样的大型开发商的冲击，但是，如果有专业机构介入，进行整体包装和改头换面的全新运作，则仍然有起死回生的机会。问题是，谁来主持大局?
在市中区，开发商借着文化地产的概念接连出手，一个全新的地产开发模式正在走来，且短时间内不会结束，而现有的格局必将全盘打乱，适者生存、优胜劣汰的时代也正在走来。