房地产市场重回“量入为出”的格局

房地产再度走到了一个"十字路口":楼市出现一波明显的"小阳春"后,未来走势会怎样?我们不妨首先对房地产市场的格局、现状、政策进行一轮全面诊断,就会得出一个水到渠成的结论:简单而言,地产市场已经回归量入为出时代。
　　以前量"出为入"时代的特征:企业拼命拿地,银行根据企业的土地保有量放贷,资本市场则对土地更多的企业给予更高的溢价。在这种市场格局下,谁的摊子铺得越多,谁扩张得越快,谁就能获得更多的资金垂青,而企业进一步依据到期资金流出量的规模制定销售计划和房价。
　　不过,这种循环本身就蕴含着一个潜在前提,即所有开发的楼盘也能全部出售。而要满足这一条件,必须保证有足够的"刚需"求来承接。显然,城市化、人口红利都是为"刚需"服务的噱头。道理其实很简单,城市化、人口红利是未来二三十年的事情,而一轮全球经济危机的周期也不过十年。拿未来二三十年来说事,实质就是透支了未来的需求,这个市场就必然会变成无本之末。于是,市场再度回归它本来形态的各种力量也就因此具备了。
　　一个正常的房地产市场,永远是量入为出的:企业依据需求反馈制定房价和销售计划,银行根据企业回款进度放贷,市场则根据企业盈利能力给予定价。