千讯咨询发布的中国酒店市场发展研究及投资前景报告显示，2018年，中国酒店市场延续了2017年的业绩上升趋势，整体市场的住宿率及平均房价均小幅提升。从整体市场的发展情况、中国城市群发展趋势下五大核心城市群当下酒店发展状态、目的地度假酒店与近郊度假酒店的对比三个方面对酒店市场进行回顾分析与展望。
2018年，新的业绩高点？
2018年，中国酒店市场延续了2017年的业绩上升趋势，整体市场的住宿率及平均房价均小幅提升。与此同时，国际中档及以上酒店的开业客房数在2018年有明显下降，新增供给开业放缓有助于市场暂时喘息，推动业绩稳步恢复。在需求与供给端的共同作用下，中国五星酒店市场自2017年以来进入上升周期，并在2018年实现了483元的平均每间房收益，超越2011年的历史最高点477元，成为了新的历史标杆。
一直处于业绩洼地的三线城市提升最为明显，达到10%。而代表度假市场的目的地度假村则业绩下降明显，平均每间房收益下降幅度达7%。一线城市逐渐步入入住率瓶颈期，通过有效的收益管理提升房价进而推高平均每间房收益成为一线城市2018年的主要举措。
四大核心城市中，深圳继续表现强劲业绩，2018年平均每间房收益提升了7.3%。在需求端方面，粤港澳大湾区战略的巨大想象力及“中国智造”引导下的产业结构优化和升级为深圳导流了大量商务及会议需求。在供给端方面，有限的新增供给及现有的优质酒店产品使深圳在市场上升周期更有自信运用收益管理，有效提升业绩。
上海则与之相反。同样作为经济核心的上海并不缺乏蓬勃发展的酒店需求，但大量新增供给导致市场平均房价在过去一年不升反降，压制了整体客房收益的提升。目前其平均每间房收益水平已被北京赶超，位列第三。需强调的是，上海如此快速地吸收大量新增供给，反映出上海是中国市场容量最大、价格深度最为丰富的酒店市场。相信此轮新增供给进入稳定经营期后，上海酒店市场业绩的上升潜力将进一步释放。
近年来，二线城市成为中国高端酒店开发的主战场，受新增供给持续入市影响，业绩持续低迷。2018年，得益于宏观经济形势带动，二线五星酒店市场的平均房价与入住率均实现1%左右的增幅，平均每间房收益小幅增长2%。杭州、苏州及成都是高价值型市场最典型的代表。这三座城市产业基础坚实庞大，旅游资源丰富多样，商业活跃且颇具创新性，居民富裕并富有审美力。受益于此，高端酒店市场拥有强劲的、具备相当支付力的商务与会议需求基础。此外，浓厚的城市休闲氛围又为酒店市场引流了大量旅游散客，为平均房价的深度延展提供条件。因此，在二线城市中，高价值型市场位居业绩的上游序列，且未来增长更具想象空间。
高流量型市场通常为区域中心城市。其酒店市场的住宿率表现强劲，但平均房价的上线则受限。这类城市的酒店客源通常以商务及会议客源为主，高支付力的旅游散客占比相对不足。流量型城市或因为城市自身缺乏独具禀赋的自然人文资源，或因为当下的旅游开发尚处于初级水平，对高端旅游散客的吸引力不足，使得酒店市场具备流量的优势，但在房价提升上捉襟见肘。在成长路径上，拥有独特旅游资源优势的城市将随着产业升级优化逐渐脱颖而出，朝向价值型城市转化。
与一、二线城市相比，2018年三线城市的业绩提升更为明显。经历了2016年与2017年的开业潮后，2018年三线市场新增供给稍有放缓，兼及经济形势的有利影响，三线城市的入住率实现最为显著的提升，并带动整体经营业绩的发展。但值得注意的是，三线市场经济规模小，市场容量受限，高端需求不足。2018年平均入住率尽管有所增长，但仍处于55%的低位，远未达到理想水平。
过去五年，全国五星级酒店的经营毛利率止跌企稳，稳定在31%左右。按城市层级划分，一、二线市场的经营毛利率随着市场复苏均有所回升，但三线城市则波动下降，2018年其经营毛利率已跌至20%。一方面，三线市场远未成熟，受制于经济发展水平及新增供给持续入市，过去五年经营业绩未明显提升；另一方面，随着高端酒店的不断开业，酒店的直接运营成本及人力成本占比在不断提升，使得经营毛利逆势下降。
整体而言，一线城市依旧是中国酒店业绝对的价值高地，并仍将行进在上升通道中，其与二、三线城市的业绩差距将进一步拉大。二线城市则分化前行在成长路径上，高铁网络的纵深发展，产业结构的优化升级，及高端产业的地理内迁，均将有效促进二线城市的业绩成长。而三线城市的酒店业绩在中短期内仍将明显承压。
中国城市群，谁主沉浮？
随着城镇化建设的加深与区域交通网络布局的加强，中国已进入城市群发展时代。渤海湾、长三角、珠三角、华中以及西南分别代表了中国酒店市场最为成熟的一线及二线城市群。对这些区域的比较分析可以很好地表现中国酒店市场当下基于地理分区的表现特征。
从过去五年间的投资热度上看，长三角与西南地区成为当之无愧的投资热点地区。长三角地区民生富足，酒店市场发展成熟，在上海的带动下整体市场的酒店新增供给量增长最快。而西南地区，除了有酒店市场发展较为成熟的成都以外，还拥有中国最为丰富的旅游资源，因此成为具有较高投资热点的地区。
从经营业绩来看，由广州及深圳带领的珠三角地区明显高于其他城市群。珠三角地区虽然地理面积小，但产业基础雄厚，以全国0.5%的面积和5%的人口创造出10%的GDP。而从供给端来看，珠三角地区高端酒店供给又十分有限，特别是新增供给的开发量明显小于其他两个一线城市圈。因此，整体市场业绩较为突出。
从客源结构来看，珠三角的散客比例最高，达到70%，而较高的散客比例也有助于珠三角市场提升房价水平。西南地区则有较高的团队客人占比，一方面，成都凭借其便利的交通、高品质的酒店配套以及丰富的会展设施已成为中国大型会议会展的首选城市之一。另一方面，西南地区较为丰富的旅游资源也为其带来了大量的旅游团队客户。
一线城市群明显呈现出餐饮收入越高，利润率越高的规律。二线城市群则在收入十分相似的情况下，西南地区由于交通相对不便，直接成本明显高于华中地区，这也直接影响到其餐饮部利润相对较低于华中地区。
在人工方面，西南区域的员工效率最高，其次是长三角区域。而珠三角及华中区域的员工配比因为餐饮比重较大而显得更高。整体看来，南方的员工效率高于北方，且员工平均支出低于北方。以北京为首的渤海湾地区不仅员工效率偏低，每位员工平均支出也占据五大城市圈首位。由此发现越往北方，服务业的运营及专业人员配置的难度会逐步增加。
整体来看，一线城市群越往北运营效率及坪效越低。而二线城市群中，华中与西南仍有较大差距。由于餐饮收入占比过大，华中酒店的整体利润率不到30%。随着华中地区酒店市场的不断成熟，高品质新增供给逐渐进入市场，平均房价缓慢成长，而客房收入的增长将有利于华中地区运营利润率的提升。
纵观五大城市群，珠三角、长三角及渤海湾三大一线都市圈仍然作为第一梯队，其中长三角与珠三角区域内各城市差距较小，在明确的一体化政策带动下，未来成长性更强。渤海湾地区虽然也有京津冀一体化及雄安新区的政策带动，但各区域间差距较大，政策导向更为明显，成长性相对逊色于另两个城市群。
二线城市群则在高铁发展的的带动下有进一步成熟的空间。目前，以成都为首的西南城市群作为最为成熟的二线城市群，产业基础坚实，高品质新增供给众多，未来也有望最先与一线城市群比肩。华中城市群则有望依靠长江以及高铁的重要交通核心地位继续保持其高流量的酒店业绩，未来随着产业向内迁移，有可能进一步提升业绩。
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