千讯咨询发布的中国酒店市场发展研究及投资前景报告显示，近期，不少资金方开始将目光聚焦到一个新的领域——它就是新型地产金融。实际上，以特色民宿和中端酒店为代表的新型地产金融，正在崛起。消费金融的触手，正在各行各业不断深入。近期，不少资金方开始将目光聚焦到一个新的领域——它就是新型地产金融。实际上，以特色民宿和中端酒店为代表的新型地产金融，正在崛起。在未来1到2年内，商业地产领域将变成13万亿美元的巨大市场。而新一代地产金融玩家，正在用全新的资金运作方式，撬动这片万亿市场……
01趋势
在酒店界，与特色民宿、中低端酒店有关的产品，正在迅速崛起。以北京周边的特色民宿为例。它们的外观与北方民居无异，但内部却极富设计感，很多软装都是国外品牌。这样的民宿并不便宜。5月中旬的一个周末，在河北涞水南峪村的民宿“麻麻花的山坡小院”，87平米的两居院子，携程价达到了1880元。而同一时期，位于延庆下虎叫村的“山楂小院”，53平米的院子，携程价达到了2130元。它们的母品牌为“隐居乡里”，后者还经营着牧马人、姥姥家、先生的院子、黄栌花开、云上石屋等民宿品牌，甚至在延庆成立了一个北方民宿学院。
在隐居乡里官网查询得知，其对外销售的民宿院子有77个。它们的单晚售价，基本都等于或超过了北京的五星级酒店。比如，同一个周末，在猫途鹰“旅行者排名”中名列第一的北京香格里拉饭店，大床间价格为1035元，“山楂小院”是其两倍。在全国的热门旅游城市，比如丽江、大理、成都、杭州、重庆等地，这类民宿也在不断涌现。比如四川阿坝州的“网红”浮云牧场，其价格达到了成都五星级酒店的水平。
民宿之外，中端酒店也开始在中国各大城市遍地开花。维也纳、全季、麗枫、亚朵、和颐等品牌，扩张速度惊人。2019年2月，亚朵迎来了第300家门店。2018年6月，维也纳迎来了第2000家门店。从1000家扩张到2000家，该品牌仅用了一年半，平均不到13小时开一家。面对中国本土品牌的扩张态势，国际酒店品牌坐不住了。很长一段时间内，它们都以全权管理模式为主。如今，洲际、万豪、希尔顿等品牌，纷纷放开了旗下中端酒店的特许经营权。
2018年，洲际酒店在中国签约了83家智选假日酒店，其中有71家是特许经营。而在头一年，洲际旗下的智选假日酒店，就已在稻城亚丁景区开业。它也采取的是特许经营模式。“每晚价格在300-600元的中端酒店，正在取代快捷酒店，成为今年中国城市新开张酒店的主力。”经纬创投报道称。
这片市场有多大？2020年全球可投资的商业房地产总价值，将达到65万亿美元。商业地产包括酒店、零售物业和商业办公物业。如果按酒店类资产占比20%来估算，未来1-2年内，这个市场可以达到13万亿美元的规模。这也就意味着，此类地产金融的发展，前景可期。那么，具体到中国的民宿和中端酒店市场，它们为何有如此巨大的爆发力？
从消费群体来说，一大原因，是国人消费升级，吃方便面、背包穷游的时代已经结束。农家乐和快捷酒店都变得过于简陋、过于千店一面，人们开始追求更为舒适、独特的住宿体验。“五六年前去爬野长城，当地农家乐只剩30元一个床位的通铺，不得不和几个陌生人挤，一晚没睡好。”一位驴友表示，现在的自己，不愿再经历这样的旅行。另一大原因，是现代城市的快节奏生活，让人心生厌倦。
对在北京、上海、深圳等特大城市工作的白领来说，996属于常态，工作压力极大。而北京不时出现的雾霾天，更会让人萌生“逃离”的念头。“我们的民宿都选址在距北京市区2.5-3小时车程的范围内。这段距离不算近，可以为顾客营造出一种‘逃离感’，但它也不算远，这样他们周末就可以驱车到达。”隐居乡里的COO黄天宇说，民宿经营者的自我定位，应该是心灵按摩师。“不想看见人山人海，只想看见海。”深圳一家民宿的广告语如是说。新旅行文化和消费文化的崛起，带动了这片万亿级别市场，而资本和金融的玩法，在这片市场中才刚刚觉醒……
02金融玩法
在这片万亿市场，要扩大规模，最大的障碍，就是现金流。持续而稳定的资金，成了这个行业的核心竞争力。因此，金融的玩家来了。目前，这片市场上已经形成了两大主要的金融模式。一种是股权众筹。股权众筹，相信这个名字大家都不陌生。
2015年，这个模式兴起，但此后，因缺乏持续的优质项目和平台风控不力等问题，在2017-2018年,大部分平台陆续进行业务调整，甚至是倒闭。而在特色民宿和中端酒店领域，众筹却意外地活了下来。“在这个领域，众筹这个模式是可以走通的。”
支撑传统房地产行业的资金都是怎么来的？“很多地产商都是用民间资金，倒几手，包装一下，利率成本也高达20%了。”业内人士称。但因为房地产的暴利性，这个资金成本，房地产商也能承受。可是，融资成本如此之高，它不是一条正常而健康的资金链条。在民宿、精品酒店和中端酒店领域，资金链条发生了改变。“这些项目的资金量要求并不高，往往只需要几百万到一两千万。”因为资金量不高，项目推出后，现金流稳定，且房地产的资产相对比较好处置，所以风险不高。所以，多彩投开始用众筹的方式，为这些项目募资。
这类众筹是怎么玩的？以多彩投在5月上旬推出的一个主打四川院坝主题的民宿为例。这个项目募资总金额是600万，限定在200个投资人之内募齐。目前这笔资金已经募齐。
此类地产项目和其他股权众筹不同的是，它们不是退出后再分红，多是按季度分红,到期后可退出投资本金。比如这个项目的投资金额在2万到10万之间，投资期限3年，每年投资人可以获得8%-13%的分红收益。此外，投资者还可以获得24%-36%不等的消费金。也就是说，如果你投了2万，每年就可以获得1600-1800元的分红，以及4800元的消费金。而使用这些消费金，可以在这家民宿免费住4晚，且亲友也可以使用——对于旅游爱好者来说，这或许才是最具诱惑力的部分。分红加上消费金，年化回报达到了32%。在三年后，用户投资的金额会被全部返还。
其实，这种模式和P2P的回报模式相似——投资期间拿利息，投资结束后再拿回本金。但与P2P不同的是，这种模式有对应的实体，投资人可以去线下看项目，并体验项目。“我们降低了实体空间项目的融资成本，这些项目的成本都在年利率百分之十几。”赵耕乾称。实际上，在实业领域，能支撑10%以上利率的行业并不多，房地产确实算其中一个。也只有这样的行业，才能支撑股权众筹模式进场。
除了股权众筹之外，另外一种合作模式，就是比较简单、传统的投资合作。比如隐居乡里，现在主要和政府、村庄深度合作。这是因为，政府有扶贫、振兴乡村和发展旅游业的需求，而民宿正好可以满足这些需求——很多民宿的“管家”，就是经过培训的当地村民。他们不但会负责房间保洁，还会给游客做饭，比如做馒头和熬小米粥。因此，在增收之外，民宿还可以顺带解决农村的就业问题。“‘麻麻花的山坡小院’这个项目，就是中国扶贫基金会找到我们来做的。”黄天宇表示，隐居乡里现在的很多项目，都是由政府直接拨款。
03问题和未来
在资产端，房地产一直是被大力追捧的“安全资产”——跑得了和尚跑不了庙，且这类资产容易处置。但在民宿领域，这未必适用。“实际上，在民宿领域，仅靠情怀、缺乏运营管理的项目很难做下去。”
中国的农家乐和民宿大概有二十多万间，其中民宿大概有10万间。而在这些民宿中，只有一半是赚钱的，其余的一半是在亏钱。而黄天宇也认可这一点。他看了很多案例，发现大部分文艺青年都冲着“诗与远方”的初心来开民宿，“但基本都赔了”。“这是因为，民宿说到底，还是酒店，要按照酒店的方式来管理和运营，但这些文艺青年并没有这样的管理经验。”黄天宇称。
另一方面，民宿的资产处置未必容易。这些民宿大多位于偏僻地区，甚至在一些小村落里，再想找到新的文艺青年来经营很难。因此，行业的共识是，个人民宿很难做起来，而品牌化、专业化运营的民宿，才有想象空间。“所以我们基本不和个人合作，都是和大的、成熟的民宿、酒店品牌合作。”“在我们的项目，风控通过率只有5%。”他说。但投资就意味着风险，他估计，长期来看，仍存在一定的投资失败率。
因此，这个行业最大的风险，来自于民宿行业本身的不成熟。但在发展得比较成熟的中端酒店，则好很多。“一个成熟的酒店品牌运营起来后，盈利的可能性较高。”新金融就得去和传统金融抢项目，竞争会激烈很多。此外，众筹成功之后，还有一个开工建设的漫长时期，所以多彩投的项目平均投资期限是3.5年，部分项目会在投资之后的1-2年，才开放提前退出的窗口期。
目前中国高端酒店占比5%，中端酒店占比30%，经济型酒店占比65%，精品中端酒店存在着极大的结构性缺口。他预测，这个市场的潜在消费人群，将以每年10%的速度增长。而黄天宇认为，北方民宿的市场，正处于爆发前夜。目前北京周边有一千多个院子，他认为，未来会有4倍于此的增长空间，院子数量会达到五千个。他准备扩张到二三线城市，但会换一种打法。“京郊民宿是营造逃离感，走质朴风，二三线城市是无边泳池，主打休闲感。”
很多人向往着诗与远方，民宿和精品酒店，就承载了这样的情怀。那么，在被金融的杠杆撬动之后，“诗与远方”的载体是会变质，还是会变得更美好？目前，进入这个领域的金融玩法，大多是以共生和共赢为主。“在乡村开民宿，就是要符合天然。如果你违背了村民的利益，或者你生了贪欲，立马就会受到惩罚。”黄天宇说。在这一点上，新式的地产金融玩法，确实和到处强拆的老玩法有很大的不同。
相关研究报告
酒店项目可行性研究报告
中国酒店行业发展趋势分析预测报告
中国酒店行业发展研究报告