千讯咨询发布的中国酒店市场发展研究及投资前景报告显示，华住集团是中国领先的多品牌酒店集团，在全国400多座城市，运营4,400多家酒店。光大安石是中国境内领先的房地产基金管理公司，此前主要专注于综合体、商场、写字楼等物业的持有及运营。
酒店资产盈利难可被扭转
在过去10年中，中国房地产投资中收益最高的是住宅，其次是写字楼，最低的是酒店。“此前房地产基金看到一个酒店项目，都是考虑如何改为写字楼，甚至是公寓。而现在我们看到一个物业会开始考虑是否可以改为酒店。”
然而，随着商旅市场需求和消费力的持续提升，以及华住等酒店管理集团的快速发展，酒店投资盈利性明显改善。华住集团战略投资副总裁叶菲表示：“不同于中国酒店业曾出现过的几波较大供给——有些是政府行为，比如北京奥运会、上海世博会前大量的五星级酒店入市，有些是企业跑马圈地行为，比如经济型酒店发展初期，给酒店经营造成了短期的压力;现今随着商旅住宿需求的持续旺盛，以及酒店品质的升级，酒店供需已逐渐平衡，而且酒店平均房价持续增长。以华住管理的酒店为例，2018年平均出租率达到87%，RevPAR较去年增长了10%。”
提升酒店盈利在于坪效和人效
“一方面酒店市场供需情况确实更为健康了，这是基本面。另一方面通过改造提高酒店的坪效，这是安住此间作为资产管理人要做的工作。”安住此间将采用基金模式，先通过物业的收购来持有资产，之后对物业重新定位和改造翻新，然后通过华住的品牌输出和高效运营，提高盈利能力。
国内酒店的空间使用效率有待大幅提升。过去，很多酒店设计建造时没有充分考虑效率，比如国内很多酒店都有五个餐厅，有的会议设施、健身娱乐等配套面积较大，套房比例过高，这些都可以改为酒店房间、商业以及办公等坪效更高的形态。酒店管理效率的升级空间同样巨大。在全球成熟市场，酒店连锁化率已达到70%左右，而中国目前的酒店连锁化率只有20-30%。华住先进的连锁化经营模式和IT技术的深度使用可大幅提升酒店的运营效率、降低人力成本。此外，华住拥有的1.3亿酒店会员，有助于降低对OTA等预订平台的依赖，提升出租率的同时降低酒店的获客成本。
中国酒店投资机会已经来临
“目前，中国酒店市场的健康程度在持续改善，消费升级趋势明显，且安住具有提升酒店坪效的能力，像明悦酒店，我们把酒店重新定位并减少单房面积、将部分非有效面积改为办公，收益明显改善。综上，我们觉得中国酒店的投资时代已经来临。”
华住从最早的经济型品牌汉庭发展到目前囊括花间堂、桔子水晶、全季等18个品牌，覆盖高中低各级市场，在酒店运营方面的能力处于领先地位。光大安石在房地产基金方面具有10多年的经验，积累了良好的口碑，在基金募投管退，以及房地产开发建设、写字楼及商业的运营方面具有丰富的经验。两者合作的互补优势将得到充分发挥。
“安住此间应该是目前中国第一个酒店及公寓类地产投资基金。投资者表达了浓厚的兴趣，但也提出了很多问题：比如日租型酒店风险比长租约的写字楼具有更大的波动性，到底应该给予酒店多少风险溢价?机构投资者倾向于资产包，而不是单体酒店，但资产包的形成又需要一个过程，投资节奏如何平衡?”叶菲表示，“新生事物必然会面临更多的疑问和阻力，但我们对安住的发展充满信心。”
作为一家跨境的不动产资产管理公司和中国房地产私募股权投资基金的领先者，经历逾十年的发展，光大安石形成了个包括股权投资、结构化投融资、跨境资产管理及房地产证券化等在内的多条成熟产品线，可实现项目并购整合、主动开发管理、跨境资本市场投资、创新型融资等多渠道产品投资。
截至2018年12月末，通过各种机会性、增值型基金，光大安石累计管理规模超过1030亿人民币，已成功退出超过560亿投资、逾100个项目、获得了较好的投资回报。
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