千讯咨询发布的中国公寓市场发展研究及投资前景报告显示，长租公寓从2018年以来，因资金链断裂而消亡的长租公寓品牌不计其数，这引发诸多对长租公寓运营风险的担忧。而另一方面，在政策红利、万亿市场前景的预期下，VC/PE机构、地产开发商、酒店集团等资本方却早已入局长租公寓市场。在长租公寓市场如何挖掘投资机会？这门生意对运营方的主要考核点是什么，未来又将如何实现盈利和退出？
四类玩家角逐万亿市场
“长租公寓是万亿级别的市场，其中存在很多机会，而且政策在向这方面引导。在美国市场，有多个长租公寓的品牌运营方是百亿美金市值级别，但中国的长租公寓品牌运营方还没有上市的。”目前长租公寓市场以集中式和分散式两种模式为主，运营方主要有四种类型，即开发商系、酒店系、中介系和创业系。VC/PE机构主要对创业系进行投资，包括魔方公寓、蛋壳公寓、安心公寓等。一些资金量较大的PE机构也参与到中介系的融资中，如2018年1月，华平投资、红杉资本中国基金、腾讯联合领投了链家旗下自如的40亿元A轮融资。
几类派系的差异在于，开发商系如万科、碧桂园等，有物业资源优势，更擅长做集中式长租公寓；酒店系有存量物业，规模化的管理体系也很成熟；中介系扎根在传统社区有房源及获客的优势，且有线下门店资源，管理成本会更低，更适合做分散式长租公寓。
“总结来说创业系很吃亏，2015年左右有很多互联网的人跨界做长租公寓，把经济型酒店等存量物业盘下来装修改造，一个项目投入好几百万。但经济模型算下来可能还不如酒店运营，大部分是不赚钱的。”对应来说，分散式公寓早期拿房成本没那么高，有一批创业公司因先发优势而发展起来。但现在随着拿房成本越来越高，这种规模不经济的生意，对创业公司来说也越来越难做。
创业团队如果跟房地产公司绑定做长租公寓，仍然存在一定的机会。这种模式类似世联行运作的红璞公寓，世联行主要业务是帮助开发商做新房代理销售，但由于政策原因，有些开发商的自持房源不能卖、只能出租，还有些商住房受政策影响流动性较差，这些开发商有运营长租公寓的需求但缺乏经验。世联行的红璞公寓跟开发商合作，拿到的房源大多是精装房，投入软装的成本没那么高，便于轻资产模式扩张，也帮开发商盘活了资产。
嘉御基金则避开竞争激烈的白领公寓市场，对定位蓝领公寓市场的安心公寓进行了投资。据了解与白领公寓相比，蓝领公寓的房间改造成本更低，安心公寓能够为蓝领提供接近群租房时的价格，但总体来说居住条件更好。嘉御基金投长租公寓时主要看两项指标，即入住率和单店投资回收速度。首先，很多白领公寓入住率难超过70%，闲置资产很多，但安心公寓的入住率常年维持在95%以上。
究其原因，不是白领公寓运营方的管理问题，而是白领租客本身流动性强，不再续约后公寓需重新招租，营销成本不断产生，房屋空置率就成了问题。安心公寓做的是B2B2C的生意，跟餐饮公司、航空公司等需要为员工提供包住条件的企业签约，提供类似工厂宿舍的床位。虽然企业有员工的流动性，但企业所定的床位是固定的，2B企业的稳定性让安心公寓的入住率能够有所保障。
第二，很多集中式的长租公寓通常会跟物业一次性签下十年甚至更长时间的合同，但运营中收回成本通常就要五到七年。但安心公寓由于入住率高，单店基本在开业三个月后能够实现盈利，在一两年内回收投资成本。
多种模式探索盈利可能性
面临市场上诸多长租公寓间的房源竞争问题，蓝领公寓和白领公寓的选址条件有所不同，不会有过多的竞争。有些白领公寓遇到经营困难也开始想做蓝领公寓，但卫哲认为，蓝领公寓对精细化管理的要求更高，白领公寓想转型做也没那么简单。比如蓝领公寓一个房间可能住4-6个人，管理上需严禁吸烟。很多人进进出出，更需要做好安全消防工作。
“各大运营方比拼的核心还是两点，一是通过充足的资金和资源优势，拿到更多房源。二是团队的运营管理能力，当管理规模达到数万间、数十万间房时，管理体系能够支撑业务体量，同时把空置率降下去。”虽然有观点认为各家运营方为抢房源而抬高价格，可能间接导致房租的上涨。但抢房源是小规模的现象，不会是常态化操作。毕竟一线城市终端房租市场继续上涨的空间，也很有限。
对于长租公寓是否真正能够实现盈利，各方仍持不同看法。长租公寓回报率低，考虑资金成本很难赚钱。上述投资人对此表示，从地产开发商角度来说，国内的地价成本太高，作为开发商建楼盘不卖而自持去租，由于国内租售比不高，大概率会亏钱。
“但国内长租公寓的主体不是开发商自持公寓，而是像链家的自如、我爱我家的相寓这样的品牌，”假设用8000元收一套房，把三间房改造成四间，以10000元的价格租出去，一年可以赚2.4万元。如果投入成本是四五万，那么两三年就能够收回成本。所以对主流公寓来说，赚取租金差的财务模型是成立的。
第二，运营方可以参照美国市场，将物业自持证券化做房地产REITs，证券化之后更容易实现盈利。但现在限于国内政策环境，reits模式仍在摸索之中。2017年10月，“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”在深交所正式获批，系国内首单长租公寓资产类REITs产品，也是国内首单权益型公寓类REITs。
据悉，新派公寓与其投资机构赛富投资基金联合发起的赛富不动产基金，于2013年收购了位于北京国贸核心区域的七十年住宅产权物业，然后对其进行全面改造成品牌公寓长期持有并运营，期间实现了租金坪效和资产价值的增长。另外，有些自持公寓可以赚资产增值的溢价。像自如这种有约50万规模的房源、上百万用户的运营方，做社群、线上APP，也有故事可讲。
华平曾投资魔方公寓、盛煦地产，同时也是自如的主要投资方之一。“这个经济模型在成熟市场已经完全得到验证。”在退出渠道的选择上，前述一线机构投资人表示，一方面，长租公寓做到几十万间房源的体量，可以在港股、美股上市。虽然可能还未实现盈利，但国外也认可这种模式。另外，拿房源有区域化的特点，当头部玩家发展到一定阶段再继续扩规模会选择并购，所以并购退出是更大概率的事件。
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