近日调研了解到，主题公园近年来虽取得长足发展，但暴露出的利润低、风险高，变相开发房地产等一系列新问题不容小觑。随着房地产调控政策的不断收紧，万达、恒大、保利、世茂、佳兆业等多家房企进军文化旅游业，主题公园进入了“多国混战”时代。不过，不少开发商在建设主题公园的同时，以主题公园之名行地产之实，比如依靠开发高端度假别墅和豪宅及高端公寓等获利。
虽然主题公园市场空间巨大，但中国的主题公园运营尚未形成成熟的盈利模式。仅仅依靠门票收入并不足以支撑主题公园的运营，一些经营者们采取了用地产开发反哺主题公园运营的模式。
投资规模大，经营风险高。多位业内人士介绍，主题公园项目初始投资大，风险高，经营成本很高。国际上单个大型主题公园项目的投资一般不低于20亿美元，国内大型公园也需20亿元，雇佣员工一般需1000人左右，游客流必须保持在这个阈值以上，公园的收入才能维持企业运转。目前，行业实际经营呈现“7-2-1”格局，即70%亏损，20%勉强盈亏持平，仅有10%盈利。
房地产商纷纷涌入，项目文化底蕴欠缺。据了解，最初涉足主题公园产业的时候，运营商只有华侨城、长隆、华强方特、恐龙园等少数几家;近年来，随着房地产调控政策的不断收紧，万达、恒大、保利、世茂、佳兆业等多家房企进军，主题公园进入了“多国混战”时代。常州嬉戏谷有限公司总经理丁俊伟说，大多数开发商以建设主题公园为借口，以旅游之名行地产之实，比如开发高端度假别墅和豪宅及高端公寓等获利。
业内人士解释称，这属于地产反哺模式，其内在逻辑是，由文化旅游业务带动配套地产溢价，再利用配套地产开发资金回流反哺文化旅游业务。其中，与主题公园相配套的房地产开发是盈利的关键。针对一些地产商以主题公园的名义大张旗鼓地开发地产，江苏一旅游度假区管委会负责人认为，主题公园的发展要依靠文化成长，一些企业借势炒作并进行地产开发，扬言短时间超越迪士尼，这本身就是不尊重行业发展规律。
多位主题公园经营人士称，诸多城市对主题公园建设报以较大热情，通过各种优惠措施吸引主体公园落户。但是，在大量投资者争相进入、加速开发建设的同时，重硬件轻内容、产品和服务难以标准化规范化等问题成为制约主题公园健康发展的瓶颈。
根据千讯咨询发布的《主题公园市场发展研究及投资前景报告》显示，由于主题公园具有较强的社会影响力和经济外部性，一线、省会甚至四五线城市，都把新兴产业主题公园运营商当作重点招商对象，除了传统的税费减免、规划调整、基础设施、交通配套外，甚至通过直接提供资金资助、优惠配套住宅指标用地等举措来吸引主题公园落户。
重硬件而轻内容，供需结构性矛盾突出。华侨城集团旅游事业部总经理、全国旅游休闲标准化技术委员会委员王刚说，从需求端来看，由于收入水平不断提高，出境游使得居民更容易体验和感知国际一流水准的主题公园品牌，加之迪士尼和环球影城等在国内陆续落成及消费加速升级，分流了居民的可出游时间。从供给端来看，重硬件而轻内容，是中国主题公园盈利结构不合理问题的核心。国内主题公园企业积累不足，行业小、散、乱、差现象还广泛存在。一些开发商和运营企业在项目更新、设备维修及升级换代、影视创意开发以及文化衍生品开发等方面存较大的困难，无法形成积极互动的文化产业发展链条。有公园运营人士表示，建设主体公园最大挑战并非项目建筑，而是来自打造国际化文化IP的过程。
缺乏行业标准，部门指导不足。有受访人士表示，一些房地产企业以主题公园为幌子，套取地方政府其他利益安排，导致这些年主题公园行业受到非议，部分监管部门从土地、资金上设限，误伤了很多以主题公园为核心主业的旅游企业。很多主题公园在管理方面既不参照行业标准，自己也没有严格的管理体系，对产品和服务的标准化、规范化较为轻视。业内人士建议，为了促进主题公园长远健康发展，应该从行业基本规律出发，对主题公园产业进行统筹规划，提高行业整体运营水平，打造具有更强吸引力的文化IP，积极发掘更多衍生价值。