党中央作出构建社会主义和谐社会的决定，为房地产业赋予了新的内涵，“和谐人居”是和谐社会的重要组成部分，它体现了人与自然和谐相处的科学发展观，也体现了人人享有适当住房的协调发展观，这也是房地产业健康协调发展的重要理念。住房是一种特殊的产品，需求庞大，更涉及民生、社会等问题，购房对于普通居民又是一项较大的支出。
近几年陕西省商洛市商品房销售额和社会消费品零售额的比例一直维持在较高的比例，同时住房还会带动装修装饰等相关行业的消费，因此住房消费是启动内需和保增长的一个重要环节。今年市政府承诺的办好事关民生的十件实事，第八就是实施住房保障工程。具体是建设经济适用房项目7个，面积19.46万平方米；建设或收购廉租房25万平方米，对低收入住房困难家庭申请租金补贴基本做到应保尽保，新增实物配租5000户；实施农村扶贫、工赈移民搬迁和危房改造4000户，解决1.65万人的住房困难问题。而在目前应对国际经济危机，扩内需、保增长的经济形势下，进一步加强对房地产市场的引导、规范和管理，对于促进商洛房地产业稳定健康发展，有效扩大居民消费需求，保持经济稳定增长，构建和谐社会都具有重要意义。现就商洛市城镇居民的住宅问题作一些探讨。
一、商洛市城镇居民居住的现状
随着改革开放深入，市委、市政府为解决市民住房问题，从建设补贴房和推进商品房开发两大方面着手，采取政府补贴建设住宅，加快土地使用制度改革，开发新区商品房，推进住房制度改革等一系列措施，使市区人均居住面积从1978年的5.3平方米，增加至2008年的25.33平方米，大大改善了市民的居住条件。改革开放30年来，商洛的城市住房发生了翻天覆地的变化，从土木房到水泥房、从平房到楼房、从福利房到商品房。进入90年代，城市住房制度改革后，居民住房面积开始大幅上升。一些单位开始向职工出售公产住房，开始集资建房，人们的住房观念也发生了改变，愿意出钱购买房子。逐步实行住房分配货币化，住房分配货币化主要包括为职工建立住房公积金和建立经济适用房等。特别是商品房走入市场后，大量商品房如雨后春笋从平地崛起，人们选择的余地更大了。而随着住房公积金政策、银行按揭政策的逐渐灵活，让市民有了更多的选择。人们对住房的要求不再是简单的能住就行，楼房面积大、布局合理、光照好、物业管理好等条件，逐渐成为人们选择楼房的重要指标。特别是近几年，相继改建或新建了许多环境优美的居民住宅小区，使我市住房状况发生了很大变化，居民住房条件得到不同程度改善。
（一）户均住房使用面积达80.81平方米。住房面积是衡量居民居住质量的重要指标。据城镇居民抽样调查显示，2008年，我市居民家庭户均使用面积80.81平方米。值得注意的是，人均使用面积低于20平方米的家庭，不同程度上存在着下岗、待业、工作单位效益差、福利待遇低及家庭负担重、就业人口少等困难和年轻人，住房条件难以得到改善。
（二）近九成以上家庭拥有住房产权。随着住房制度改革的不断深入，我市居民家庭住房逐步形成了目前以房改私房产权为主、商品房产权及原有私房为辅、多种形式并存的产权格局。调查资料表明，截止2008年末，我市有87.43%的居民家庭拥有了自主产权的住房，其中，按产权形式分类，居民家庭拥有房改私房的占30.16%，拥有商品房的占21.96%，拥有原有私房的占35.31%。
（三）住房成套率达53.61%。截止2008年末，我市居民家庭住房成套率达53.61%，不成套的普通楼房和平房居住率分别为22.5%和13.71%。在成套住宅中，三居室家庭最多，达到33.48%，其余依次为二居室占19.4%、一居室占1.24%、四居室占4.41%及单栋住宅占5.26%。从居住条件看，绝大部分家庭拥有比较齐备的生活设施，有取暖设施的家庭占73.86%，其中有暖气的占5.48%；拥有厕所浴室的家庭占61.15%，拥有液化石油气的家庭分别90.78%。拥有管道煤气的占3.9%。
（四）有装修的家庭占近五分之二。调查显示，有装修的家庭占38.18%，装修住房户均支出近9.6千元。随着生活水平的不断提高，居民对居室环境的要求也越来越高。
（五）近两年购房建房支出逐年提高。由于住宅兼有投资和消费两种属性，在城镇住户调查中，购房建房支出不属于居民的消费支出，而是家庭总支出的组成部分。但城镇居民的购房建房是促进住房装修支出和家庭设备用品更新和购买的直接因素，对消费支出起到巨大的拉动作用。据城镇住户调查资料，20008年购房建房支出638元，比上年的410元增加228元，占居民家庭总支出比例为6.6%，比上年的4.4%提高了3.2个百分点。
二、近几年商品房价格情况
商洛房地产正处于成熟时期，但建设规模相对较小。商洛的房价2006年以前保持在每平方1千元以内，近几年，随着经济快速增长、城镇化进程不断加快，住房制度改革产生后续效应，促进商洛住房需求快速增长。同时，随着境内几条高速公路和铁路的建成通车，商洛真正融入了西安一小时经济圈，区位优势日益显现，商洛“山水园林生态旅游城市”、“西安后花园”已初步显现。另外，受到西安及毗邻城市的波及，房价有所上涨，2008年底住房均价为每平方1487.5元，与同规模同等级城市的房价对比，目前我市住宅价格处在一个合理的区间。
（一）影响房价的因素。首先，市场需求增加是房价上涨的最直接原因。随着城市建设步伐的日益加快，城市人口日渐增多，市场需求增加。据《商洛市十一五住房建设规划》，2005年商洛市区建成区面积15平方公里，城区人口约12.8万，成套住房存量约120万平方米、12500套，无成套住房人数33522人。人均住房面积17.37平方米。2008年年底城区总人口为18万人，预计我市城区人口2010年将达到23万人。因此，未来我市对住房将有一定的的需求。其次，土地供应的趋紧和土地价格的提高，在很大程度上推动了房价的上涨。土地价格上扬使得关心楼市的置业者们诚惶诚恐，担心这一轮土地的楼盘建成销售后价格大幅提升，于是大家都有了“买房越早越好”的心理，一旦有了合适的楼盘，便及时出手。
（二）居民“收入房价比”较低。“收入房价比”的含义是：居民户均年收入和在当地购买一套住宅所需支出的价费之比。国际经验认为，合理的收入房价比（一个家庭年收入与一套房屋的价格之比）为1比4至1比6。国际上合理的房价收入比为1比4-5。国际公认的标准认为大于1（户年均收入）：6（平均房价）的被称为泡沫区。在我国也有专家认为1比8至1比10之间比较合理。所谓合理，就是市场繁荣、成交活跃而且价格稳定。2008年商洛城镇户均住房建筑面积90平方米，按照当年全市房价每平方米1750元计算，合计应为套均价15.75万元。计算下来，商洛的收入房价比约为1比4.5。把二手房考虑进去，按新旧房价比例为1比0.7计算，则二手房每平方米为1225元，新旧房价的简单算术平均值约为每平方米1487.5元，商洛的收入房价比约为1比3.8，而我国收入房价比1990年是1比13.12，2003年是1比8.42。
三、改善居住条件的有效途径
各级、各部门要按照科学发展观的要求，遵循“党员干部受教育、科学发展上水平、人民群众得实惠”的总要求，突出实践特色，把关注民生、造福于民作为贯彻落实科学发展观的落脚点和出发点，采取有效措施，着力改善民生，努力让人民群众得到实惠。
（—）大力发展房地产业。大力发展房地产业对于扩大内需，拉动经济的发展具有重要的作用。一是能够加快城市建设步伐，带动相关产业的发展，形成新的经济增长点。二是能够改善居民的居住条件，促进消费增长，推动城市住房制度改革。三是能够进一步促进产业结构的调整，减少失业人员。房地产业既是城市建设的重要组成部分，也是城市基础设施建设的一个重要方面，大力发展房地产业，必将有力地推动整个城市建设的步伐，提高城市建设的总体水平。2008年，全市房地产开发企业19家，完成投资55.45亿元，比上年增长1.35倍。
（二）增加城镇居民收入。坚持以人为本的科学发展观，落实增加低收入家庭的收入，保护低收入群体的利益的政策，关心低收入群体的生活，采取有效的宏观调控措施，调节收入分配，最大限度地缩小收入差距，有效控制贫富悬殊，有利于促进社会经济的稳定协调发展。增加就业规模和控制失业率，积极调整经济结构，落实促进服务业发展的政策措施，积极发展具有比较优势和市场需求的劳动密集型产业，扶持中小企业，鼓励、引导非公有制经济发展，促进就业增长。进一步完善社会保障措施，增加居民转移性收入，促进城镇居民医疗保险制度、廉租房保障制度、医疗救助制度进一步完善，增加了城镇居民转移性收入。
（三）稳定住房价格。采取有效措施稳定房价，如降低房地产开发和流通环节税率、清理商品房价格构成、清理不合格收费、实行抵押贷款等方法。特别是经济适用住房建设规模的不断扩大，将逐渐满足城镇中低收入职工家庭的住房需求，使普通工薪阶层也能买得起房。同时进一步完善居民住房金融服务体系，广泛推行住房公积金制度是解决购房问题的有效途径。住房公积金可以为住宅建设提供长期、稳定的资金来源。随着职工工资的不断提高，住房公积金的归集量也会不断增加。
（四）、调整投资结构。遵循市场规律，履行政府职责，保护消费者利益，保护投资者利益，建立健全高、中、低价位相结合的住房价格体系，廉租住房、经济适用住房、微利商品住房、普通商品住房相配套的住房供应体系，真正让中低收入家庭享受到政府提供的保障性住房政策。
四、完善住房保障制度几点建议
改革开放以来，商洛经济发展取得了显著的成就，基础设施逐步完善，人民生活明显好转，但和发达地区相比，商洛经济总量小、人均水平低。从住房问题来说，中低收入者居多，购房可支付能力弱是基本现实。基本市情决定我市住房保障制度构建的基本框架是：坚持特殊保障与普遍保障相结合，政府主导与市场机制相结合的基本原则。
（一）继续加大保障性住房建设力度。认真贯彻落实党中央、国务院关于进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的决策部署，加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。通过加大廉租住房建设力度，解决城市低收入住房困难家庭的住房问题，加强经济适用房建设，增加经济适用房供给。多渠道筹集建设资金，增加保障性住房供给，对符合贷款条件的保障性住房建设项目，商业银行要加大信贷支持力度。进一步完善保障性住房建设制度。特别是完善廉租房制度。除明确保障对象、保障标准、准入和退出机制外，还应推行“福利＋就业”政策，让有劳动能力者参加社区管理与服务，包括小区环卫、保安、物业维护等，防止社会福利养懒汉，滋生“等、靠、要”、越穷越光荣的思想。
（二）建立以住房公积金为核心的政策性住房金融体系。住房公积金制度是一项改分房为分钱的政策性保障制度，和把钱直接发给职工（包括行政机关公务员、企事业单位工作人员）不同。完善政策性住房抵押担保制度，对置业担保公司进行清理整顿、资格认证，实施规范管理，形成一批专门从事政策性住房抵押担保公司，为中低收入居民置业提供担保，降低次级住房抵押贷款风险，通过化解和防范金融风险，提高政策性金融体系整体的抗风险能力，为百姓提供更好的住房金融信贷服务。
（三）支持房地产开发企业积极应对市场变化，开发保障性住房。房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施开发保障性住房，以合理的价格促进商品住房销售。积极支持房地产开发企业合理的融资需求。商业银行要根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是保障性在建项目的信贷支持力度；对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，并提供融资支持和相关金融服务。
（四）建立完善了一系列行之有效的工作制度。一是严格目标责任。建立督促指导工作机制和月报制度。二是加强过程监督。建立经济适用住房从申请、审批、建设、销售到售后管理以及退出的全过程监督机制，完善监督体系，加强程序监督、群众监督、行政监督。三是强化行政监察。对弄虚作假、骗购骗租的个人，由房地产行政主管部门取消其资格，收回已购（已租）住房，同时追究有关单位和人员的责任。
（五）遏制投机性炒房。为遏制投机性需求，要适当提高第二套住房购买按揭首付比例，适时开征住房持有调节税，对闲置住房征收闲置调节税。